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| 조회 : 605 | |||||||||
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1. 제안이유 세부담의 형평성을 제고하기 위하여 주택에 대한 토지․건물 통합 과세를 내용으로 하는 부동산 보유세제 개편과 부동산실거래가신고제의 시행에 대비하여 현행 공시지가제도 외에 토지와 건물의 적정가격을 통합평가하여 공시하는 주택가격공시제도를 도입하고, 각 중앙행정기관별로 분산되어 있는 부동산가격의 평가체계를 일원화하려는 것임.
2. 주요내용
가. 현행 지가공시와 별도로 단독주택 및 공동주택의 적정가격을 공시하는 주택가격공시제도를 신설(안 제16조 및 제17조). 나. 단독주택가격의 공시는 지가공시의 절차를 준용하여 건설교통부장관이 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 표준주택가격을 조사․평가하고, 시장․군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정․공시(안 제16조제1항 및 제2항). 다. 공동주택가격은 건설교통부장관이 대통령령으로 정하는 전문성 있는 기관에 의뢰하여 적정가격을 조사․산정한 후 이를 공시(안 제17조제1항). 라. 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가․지방자치단체등의 기관이 과세등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용(안 제18조제2항). 마. 부동산 가격의 심의 등을 위하여 기존의 중앙토지평가위원회와 시․군․구토지평가위원회를 승계하는 중앙부동산평가위원회와 시․군․구부동산평가위원회를 설치(안 제19조 및 제20조). 바. 중앙부동산평가위원회의 위원 수는 20인 이내(6인 이내의 공무원 포함)로 하고, “부동산정책에 관한 사항”을 심의사항으로 추가함(안 제19조제1항, 제2항 및 제4항). 사. 주택가격 공시의 시행을 위하여 필요한 준비는 법 시행전에 할 수 있도록 함(부칙 제2조).
三. 수석전문위원 검토보고 요지 (수석전문위원 안 병 옥) 이 개정법률안은 지가공시제도를 규정하고 있는 현행 지가공시및토지등의평가에관한법률에 공시지가제도 외에 향후 부동산보유세제 개편 등에 따라 현행 지가공시와 별도로 단독주택 및 공동주택의 적정가격을 공시하는 주택가격공시제도를 도입하는 것을 주요내용으로 하고, 그 외 이 개정안은 전문개정의 형식을 띠고 있으나, 이는 주택가격공시제도의 도입과 법제명의 변경에 따른 기존 법체계의 정리 및 재배치로서, 이 법안에 대한 검토의견은 다음과 같음.
개정안에 의하면, 현 “지가공시및토지등의평가에관한법률”을 “부동산가격공시및감정평가에관한법률”로 변경하고 있음.
이는 개정안이 현행법상의 지가공시 외에 토지와 건물을 통합하는 주택가격공시까지 도입함으로써 지가와 건물가격을 포괄하는 의미로의 법개정에 따라 법률명칭을 개정하는 것으로 볼 수 있음.
안 제16조 및 제17조에 의하면, 현행 지가공시제도와 별도로 단독주택 및 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택)의 적정가격을 공시하는 주택가격공시제도를 신설하고 있음. 즉, 안 제16조에서는 단독주택의 가격공시제도를, 안 제17조에서는 공동주택의 가격공시제도를 도입하고 있음.
현행 부동산가격 공시제도를 보면, 지가공시는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의거 건설교통부(표준지가) 및 지자체(개별지가)에서 조사․산정․공시하고 있으나, 주택가격의 공시는 지가공시처럼 전국적으로 통일된 공시가격이 없고 행정자치부(재산세, 시가표준액), 국세청(양도세․증여세 등, 기준시가) 등 행정기관별로 업무 수행의 필요에 의해 각각 조사․산정되고 있으며, 토지세와 건물세가 통합과세되지 않고 분리과세되고 있는 실정에 있음.
이에 따라 지가의 경우는 전국적인 표준과 기준이 어느 정도 마련되어, 지가의 객관화와 보편화가 어느 정도 이루어지고 있으나, 주택가격은 아직 통일된 조사와 공시제도가 없이 부동산세의 경우 대지와 건물을 분리 과세해 오고 있고, 또한 행정기관별 행정목적에 따라 동일주택에 대한 과세표준액이 달라(행정자치부의 건물세와 국세청의 양도소득세의 경우 주택가격이 다름) 과표의 일관성과 통일성이 결여되고 있음.
따라서, 이 개정안은 전국의 주택가격을 토지와 건물을 통합평가하여 공시하는 주택가격공시제도를 도입함으로써 현재 개편 추진중인 종합부동산보유세제(재산세:지방세, 종합부동산세:국세) 등의 과표자료로 활용될 수 있고, 또한 정부가 내년 하반기부터 시행을 계획하고 있는 부동산실거래 신고제(현재 실거래가 신고를 주요내용으로 하는 정부제출 부동산중개업법개정법률안이 회부되어 있음)의 검증자료로 활용될 수 있으며, 기타 시세자료가 부족한 단독주택의 거래시 참고자료로 활용될 수 있을 것으로 보여짐.
개정안(현행 제10조의2제6항 삭제)에서는 현행 개별공시지가 결정․공시절차 중 시․군․구에서 조사·산정한 개별공시지가에 대한 건설교통부장관의 확인절차를 삭제하고 있음.
이는 ‘04년 11월 지방이양위원회에서 개별공시지가 결정·공시에 대한 건교부장관의 확인사무를 지방이양사무로 결정함에 따른 것으로, 이러한 절차 간소화로 시행령에서 개별공시지가 공시 기준일을 현행 6월 30일에서 5월 31일로 단축이 가능하게 되어, 6월 1일 기준으로 부과되는 토지분 보유세(재산세, 종합부동산세)의 과표자료를 전년도가 아닌 당해연도 공시지가로 사용이 가능해짐으로써 당해연도 공시가격을 과표로 활용하는 주택분 보유세와 전년도 공시가격을 과표로 사용하는 토지분 보유세의 불균형이 해소될 수 있을 것으로 보여짐.
안 제16조에 의하면, 단독주택의 가격산정방식은 현행 공지지가 산정방식을 준용하여 표준주택은 감정평가사가 평가하고, 개별주택은 시·군·구 공무원이 표준주택에 비준표를 적용하여 가격을 산정하도록 하고 있음.
즉, 건교부장관은 감정평가사를 활용하여 표준주택 가격을 매년 1월 1일 기준으로 조사·평가하되 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하며, 시장·군수·구청장은 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 개별주택가격을 1월 1일을 기준으로 표준주택가격에 비준표를 적용하여 산정한 후 감정평가사의 확인을 거쳐 이를 공시토록 하고 있음.
이와 같이 단독주택의 평가방식을 현행 공시지가 산정방식과 같이 하고자 하는 것은 전국 450만 단독주택에 대한 개별조사가 용이하지 않고 또한 비용과 인력의 효율성 등을 고려하여 선택한 방안으로 보여짐.
안 제17조에 의하면, 평가방식에 의한 단독주택과 달리 공동주택(아파트, 연립, 다세대)의 가격산정은 평가가 아닌 전문조사기관에 의한 조사로 가격을 산정토록 하고 있음. 여기서 전문조사기관이란 한국감정원을 예상하고 있는 것으로 볼 수 있음.
그동안 전국의 858만 공동주택 중 아파트와 대형연립주택 632만 가구의 경우는 국세청의 용역을 받아 가격산정이 완료되었으며, 나머지 중․소형연립주택과 다세대주택 226만여 주택에 대해서 이미 조사에 착수되어 ‘05년도 상반기 중에 산정이 가능할 것으로 보여짐.
안 제18조에 의하면, 표준주택가격은 국가·지방자치단체등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 되도록 하고, 또한 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하며, 국가·지방자치단체등의 기관이 과세등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있도록 하고 있음.
이는 현행 공지지가 산정방법과 같이 단독주택가격의 산정에 있어 표준주택과 개별주택으로 구분하여 가격을 산정하고
또한 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공할 뿐만 아니라, 지방세 과세등을 위한 주택가격 산정의 기준이 되도록 함으로써 시세, 거래, 과세등 주택관련 제반 사항에 있어 주요한 준거기준이 될 수 있을 것으로 보여짐. 다만, 이와 같은 법 개정이 이루어져 지방세 과세 등의 산정기초로 활용될 경우 지방세 등의 과표기준이 다소 올라갈 수 있는 바, 이에 대한 검토가 필요할 것으로 봄. 주) 참고로 정부계획에 의하면, ‘05년도 아파트 및 대형 연립주택 가격은 국세청의 기준시가자료를, 중·소형 연립주택과 다세대주택은 감정원의 조사자료를, 그리고 단독주택은 감정평가사와 지자체가 조사·산정한 조사가격을 사용하되, ’06년에는 이를 모두 건교부조사가격으로 통일하도록 되어 있음.
먼저 안 제16조제1항에서 표준주택가격의 산정을 풀어서 규정하면서 “표준주택가격”이란 용어의 사용 없이 동 조항 이후 표준주택가격이란 용어가 규정되고 있는 바, 안 제16조제1항에 표준주택가격에 대한 용어를 명백히 할 필요가 있고,
다음 안 제17조제2항에 의하면, 공동주택가격산정시 “토지소유자”의 의견을 듣도록 규정하고 있는 바, 이는 현행 지가산정시의 규정을 그대로 인용함에 따른 오류로 보이는바, “공동주택소유자”의 의견을 듣도록 수정하여야 하며,
다음 안 제19조제4항1호에 부동산평가위원회 위원으로 위촉될 수 있는 자로 토지등의 전문가를 규정하고 있는 바, 여기에 주택전문가도 포함(“토지등에”→“토지․주택등에”)하는 수정이 필요한 것으로 봄.
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| 작성 날짜 : 2005-01-03 | |||||||||
