

월세 미납시 부가가치세 납부여부
조회 : 693
【분류/일자】 부가46015-3950, 1999.9.28 【제목】임차료 2개월 이상 미납시는 임대차계약을 해지하는 조건으로 임대한 후, 2개월 이상 미납하여 임대차계약 해지통보를 했으나, 사실상 임대행위가 계속되고 그 대가를 받는 경우는 과세됨 【질의】 (임대차계약내용) 임대차 계약 기간 : 3년 임대보증금 및 월세 : 보증금 350,000,000원, 월세 3,000,000원 임대차 계약 조건 : 2개월 이상 임대료 미납시 통지나 최고없이 자동해지 함. 위의 조건으로 임대차 계약을 체결하고 부동산 임대 용역을 공급하였으나 임대인이 임대료를 2개월 이상 미납하여 계약조건을 위반하였으므로 계약조건에 따른 임대차계약의 해지의 의사통보를 하였으나 임차인은 이에 불응하다가 수개월 후 위 보증금 전액을 반환받고 퇴거하였음. 이같은 경우 계약기간 종료시점이 임대인이 해지의 의사통보를 한 시점인지 임차인이 퇴거한 시점인지 이에 대한 견해를 구함. 【회신】 귀 질의의 경우에는 그 내용이 불분명하여 명확한 답변을 하기 어려우나 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임차인이 임차료를 2개월 이상 미납하는 때에는 임대차계약을 해지하는 조건으로 임대한 후 당해 임차인이 임차료를 2개월 이상 미납하여 당해 임대차 계약의 해지통보를 하였으나 사실상 임대행위가 계속되고 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임. ------------------------------- 【분류/일자】 국심2000광3150, 2001.6.1 【제목】건물의 임대수입금액을 누락한 것으로 보아 과세한 처분의 당부 【주문】 ○○세무서장이 2000. 7. 3 청구인에게 한 부가가치세 1996년도 제2기분 5,945,540원, 1997년도 제1기분 4,671,680원, 제2기분 4,052,700원, 1998년도 제1기분 3,955,080원, 제2기분 3,799,210원, 1999년도 제1기분 4,117,180원, 제2기분 3,216,850원의 부과처분과 종합소득세 1996년도 귀속분 25,230,610원, 1997년도 귀속분 26,479,840원, 1998년도분 25,061,890원의 부과처분은 청구인 소유의 광주광역시 ○구 ○○동 XX-X 건물(999.91㎡)의 2∼4층(○○스포츠센터)에 대한 임대수입금액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. 【이유】 1. 사 실 처분청은 2000. 5월 중 청구인 소유의 광주광역시 ○구 ○○동 XX-X 소재 건물 999.91㎡(지하1층, 지상4층으로 이하 “쟁점건물”이라 한다)에 대한 부동산임대수입금액의 누락여부에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 1995년∼1999년도 중 쟁점건물에 대한 임대수입금액 등을 사실과 다르게 신고누락한 사실을 적출하여 이에 따른 부가가치세 36,111,370원(1995년 2기 1,440,010원, 1996년 1기 4,913,120원, 2기 5,945,540원, 1997년 1기 4,671,680원, 2기 4,052,700원, 1998년 1기 3,955,080원, 2기 3,799,210원, 1999년도 1기 4,117,180원, 2기 3,216,850원)과 종합소득세 79,495,640원(1995년 귀속분 2,723,100원, 1996년 귀속분 25,230,610원, 1997년 귀속분 26,479,840원, 1998년 귀속분 25,061,890원)을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 7. 26 이의신청을 거쳐 2000. 12. 11 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 치분청 의견 가. 청구인 주장 처분청에서는 쟁점건물에 대한 청구인의 임대수입금액을 산정함에 있어 청구인의 진술이나 확인내용은 전혀 고려하지 않고 감정적으로 제출한 탈세제보자의 진술과 내용만을 일방적으로 받아들여 과세하였는 바, 이 건 과세처분은 부당하므로, (1) 1층 임대상가중 □□□프라자(1996. 5. 26부터 ◇◇◇◇으로 업종 및 상호 변경)의 임차인인 청구외 □□□에게 보증금 40,000,000원, 월세 2,000,000원(◇◇◇◇으로 변경시는 보증금 50,000,000원 월세 3,000,000원)에 임대계약하였으나, 임대기간중에 받은 월세는 1996. 9. 4 통장(◇◇◇금고 자립예탁금 계좌)으로 입금받은 3,000,000원 등 총 6,400,000원 이외에는 월세를 받은 사실이 없으며, 추후 임대보증금 50,000,000원까지도 전액 반환해 주었음에도 청구인이 임대수입금액을 누락한 것으로 보아 과세함은 부당하다. (2) ○○스포츠센타(2∼4층) 임대와 관련하여 당초 1995. 10. 30 임대보증금 120,000,000원, 월세 5,000,000원으로 임대하였으나 1996. 11. 4 임차인인 청구외 ○○○에게 28,000,000원을 빌려주면서 월세는 2,500,000원으로 감액하는 것으로 계약을 변경(구두약정)한 사실이 있으므로 ○○스포츠센타에 대한 임대수입금애을 계산함에 있어 1996. 11. 4부터는 월세를 2,500,000원으로 보아 수입금액 누락을 계산하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 1층 상가의 일부를 임차하여 □□□프라자(◇◇◇◇)를 운영한 임차인 □□□은 처분청의 조사과정에서 각 계약기간마다 3∼4번 정도 월세를 지불하였고, 임대차계약 해지시에도 미납된 월세를 차감하고 30,000,000원 정도의 임차보증금만을 받은 것으로 확인하였다가, 이 건 심판청구시에는 청구인의 주장이 맞다는 내용으로 당초 진술내용을 번복하는 확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 계약변경 사실등 본인의 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 불복청구과정에서도 일관성 없는 주장을 하는 점 등을 보건대 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 받아들이기 어렵다. (2) 청구인은 쟁점건물의 2∼4층 건물을 ○○스포츠센터의 ○○○에게 임대하면서 세무신고를 위하여 사실과 다른 허위임대차계약서를 작성한 사실을 시인하였으며, 1996. 11. 4부터 임차보증금 및 월세를 인하할 것을 구두로 약정한 사실이 있다고 주장하나, 동 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하며, 1996. 10월 당시의 임대사업장과 그 주변의 여건을 보아도 월세를 인하할 만한 특별한 사유도 없는 것으로 보여지는 면에서 임대료를 50％ 인하하였다는 청구인 주장은 신빙성을 인정하기 어렵다. 3. 쟁점 및 판단 가. 쟁 점 쟁점건물의 임대수입금액을 누락한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다. 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 부가가치세법 제7조【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 제13조【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 제48조【과세표준의 계산】 ① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치가 있는 것을 포함한다. 제49조의 2【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 뜨는 임대보증금으로 보지 아니한다. 당해기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금 이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 × ──────────────────── ＝ 과세표준 365 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. 제80조【결정과 경정】 ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다. 1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 다. 사실관계 및 판단 (1) 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 2000. 5월중 쟁점건물에 대한 청구인의 부동산임대수입금액 누락여부에 대한 세무조사를 실시하면서 쟁점건물의 임차인들로부터 확인받은 내용을 근거로 각 임차인별 임대기간중의 임대료수입금액을 산출하여 청구인이 기 신고한 임대수입금액과의 차이에 대하여 이를 청구인이 수입금액누락한 것으로 보아 이 건 부가가치세 등을 과세하였음이 처분청의 조사서 및 경정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다. (2) 청구인은 쟁점건물을 1995. 10. 23 신축준공하여 임대하였는 바, 1층은 청구외 □□□(1995. 11. 27∼1996. 5. 10 ; □□□프라자, 1996. 5. 26∼1997. 2. 25 ; ◇◇◇◇), △△△(1996. 5. 30∼1998. 9. 14 ; ☆☆☆☆), ▽▽▽(1997. 6. 1∼현재 ; ▽▽▽패션)에게, 2 ∼4층은 ○○○(1995. 10. 30∼1999. 11. 30 ; ○○스포츠센터)에게 임대한 사실이 있으며 이러한 사실에는 청구인과 당사자간에 다툼이 없다. (3) 청구인은 처분청이 쟁점건물에 대한 임대수입금액중 1층 중 □□□에 대한 임대수입과 2∼4층의 ○○○에 대한 임대수입을 산출함에 있어 계약변경 등의 사실을 반영하지 아니한 채 임차인들의 진술등에만 근거하여 사실과 다르게 과다하게 누락한 것으로 본 것은 부당하다고 하면서 이에 대한 입증자료를 제시하고 있으므로 이를 살펴본다 (가) 쟁점건물중 1층내 상가운영자인 □□□에 대한 임대수입금액에 대하여 본다 1층 상가내 임차인인 □□□은 처분청의 조사과정에서 1995. 11. 27∼1996. 5. 10중 □□□프라자를 운영하는 동안에는 임차보증금 40,000,000원 월세 2,000,000원에, 1996. 5. 26∼1997. 2. 25 중 ◇◇◇◇을 운영하는 동안에는 임차보증금 50,000,000원 월세 3,000,000원으로 임대차계약을 한 사실이 있으며, 각 계약기간마다 3 ∼4번 정도 월세를 지불하였고 임대차계약 해지시에는 미납된 월세를 차감하고 30,000,000원 정도의 임차보증금만을 받았다는 내용의 확인서를 처분청에 제출하였다. 이에 대하여 청구인은 당초의 임대차계약에 대하여는 사실을 인정하나, 임차인 □□□으로부터 임차기간중 받은 것은 총 6,400,000원에 불과하고 임대보증금도 돌려주었다고 주장하면서 이에 대한 임차인 □□□의 사실확인서를 제시하였다. 위 사실을 보면 □□□은 임차기간중에 수시로 월세를 지불하였고 밀린 월세를 보증금에서 정산한 사실이 인정되는 반면에, 청구인이 주장하는 임대보증금을 전액 반환하였는지의 여부 등이 객관적으로 입증되지 않는 상태에서 당초 진술을 번복하는 임차인의 확인서만으로는 청구인 주장을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다. (나) 2∼4층을 ○○스포츠센터로 임대함에 따른 수입금액산정이 적정한지를 살펴본다. 처분청은 ○○스포츠센터에 대한 임대수입금액을 산출함에 있어 청구인이 ○○스포츠센터를 운영한 ○○○와 1995. 9. 5자로 쟁점건물의 2∼4층을 임대보중금 120,000,000원, 월세 5,000,000원에 임대하는 내용으로 작성한 임대차계약서를 근거로 수입금액을 산출한 반면에, 청구인은 당초의 임대계약은 ○○○의 사업부진에 따른 임대료 인하요구에 따라 1996. 11. 4 ○○○에게 28,000,000원을 빌려주면서 월세는 2,500,000원으로 인하하기로 한 사실이 있으므로 1996. 11.4 부터는 임대보증금은 92,000,000원, 월세는 2,500,000원으로 보아 수입금액을 계산하여야 한다며 ○○○가 확인한 차용증 및 월세미납내역서 등을 제시하였다. 청구인이 제시한 차용증에 의하면 1996. 11. 4 ○○○는 청구인으로부터 28,000,000원을 차용한 사실이 있으며, 이는 처분청의 조사과정에서 ○○○도 시인하였다. 그러나 동 금액에 대하여는 ○○○가 별도의 이자를 지급하였다고 진술한 점을 보건대, 이는 당초의 임대보증금을 인하한 것으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 한편 ○○○가 1999. 7. 4 청구인에게 확인해 준 월세미납내역서에 의하면 1998. 6. 30까지의 미납액이 44,850,000원이며, 1998. 9월∼1999. 1월(5개월) 12,500,000원, 1999. 5∼6월(2개월분) 5,000,000원으로 사모님차입금 28,000,000원 합계 90,350,000원으로 하면서 보증금 120,000,000원에서 이를 제외한 잔금이 29,650,000원이라는 사실을 확인하고 있으며, 처분청의 조사당시 ○○○는 1999. 12. 8 임차해지하면서 미납된 월세금과 차용금 28,000,000원을 제외한 11,350,000원만 수령하였다고 진술하였다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 처분청은 임차인 ○○○가 임차료를 인하하기로 한 사실이 없다는 진술을 중시하여 ○○○가 확인한 월세미납내역서만으로는 월세가 2,500,000원으로 인하되었다고 인정할 수 없다는 주장이나, 청구인이 입증자료로 제시한 월세미납내역서 및 일부 금융자료 등을 검토해 보면, 월세미납내역서의 작성시기(1999. 7. 4)가 ○○○가 처분청에 진술한 시기(2000. 5. 16/ 5. 22)보다 이전인 점에서 신뢰성이 있다고 보여지고, 미납내역서상에 기재된 1998. 6. 30까지의 미납금 44,850,000원은 1996. 11월∼1998. 6월까지 20개월에 대한 임차료 50,000,000원(20개월*2,500,000원)에서 청구인이 수령한 것으로 확인 및 인정되는 5,150,000원(통장입금액 1998. 6. 15 1,000,000원, 1998. 7. 13 3,500,000과 현금수령분 650,000원)을 제외한 것임이 인정되는 등 월세미납내역서상의 금액을 임대기간으로 역산하여 산출하면 월세가 2,500,000원인 것으로 환산되는 점, ○○○가 퇴거한 이후 임대현황을 확인한 바, 3∼4층은 현재까지 미임대된 상태이며 2층만 보증금30,000,000원에 임대되고 있는 점 등으로 보아 당초의 임대료가 높았던 수준으로서 임대기간중에 인하조정되었을 개연성을 전혀 부인하기는 어렵다 할 것이다. 사실이 이러하다면, 청구인과 ○○○간에 비록 문서로 임대차계약을 변경한 사실은 없다 하더라도 1년 이상 입주하고 있던 임대인과 임차인 사이에 상호신뢰상 구두약정에 의하여 위와 같이 월세를 인하하였다는 청구인 주장이 일응 타당성이 있다고 보여지므로 처분청에서 사실관계를 재조사하여 수입금액을 결정하는 것이 합리적이라고 판단된다. 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
작성 날짜 : 2003-07-09