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사업의 포괄적으로 양도할 것인지, 포괄적 양도가 아닌 일반양도로 처리할 것인지에 대하여 국세청의 유권해석을 다음과 같습니다
- 사업의포괄적 양도는 부가가치세 과세되지 않음. - 사업의 포괄적 양도가 아닌 경우는 프리미엄가격을 건물과 토지로 안분해야 하는 문제점 이 발생
* 신축중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)을 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 당해 건물관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 및 같은법시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 또한 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항의 규정을 준용하는 것임. (서삼46015-10796, 2002.05.14) * 신축중인 건물을 분양받아 부동산임대업을 영위하기 위하여 사업개시전 사업자등록을 한 자가 당해 임대용 건물이 완공되기 전에 부동산임대업 일반과세자로 사업자등록을 한 사업자에게 그 사업에 관한 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업의 양도에 해당하는 것임. (재경부 소비46015-58, 2003.03.03)
위 사례에 의하여 판단하면 프리미엄가격을 토지와 건물로 어떻게 안분하느냐에 따라 부가가치세액이 변경됩니다. 따라서, 다음 법에 따라 책임있는 세무사에게 의뢰하여 처리하는 것이 바람직한 것으로 보입니다.
프리미엄 10,200만원에 대하여는 다음의 방식에 의하여 안분하도록 하고 있습니다.
----- 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
◈ 토지와 건물등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시 ◈ 2001. 1. 29 국세청고시 제2001-6호
부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제3호에서 국세청장이 정하도록 위임한 사항인 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법을 다음과 같이 고시합니다.
2001년 1월 29일 국 세 청 장
1. 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정ㆍ고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우 사업자가 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 아파트 등 공동주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음과 같이 과세표준을 계산한다. 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지의 기준가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다. 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ───────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액
2. 건물의 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 사업자가 건물의 건축중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다. 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다. 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ────────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액
다. 과세표준의 정산 가목의 단서규정에 의하여 토지와 건물 등의 기준가액을 정산하는 경우에는 나목의 규정에 의한 과세표준을 정산하여야 한다.
3. 미완성된 건물 등을 토지와 함께 공급하는 경우 사업자가 토지와 미완성된 건물 등을 함께 공급하며 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 토지는 1호 가목의 기준가액으로 하고, 미완성된 건물 등은 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다.
부 칙 (2001. 1. 29 국세청고시 제2001-6호) 1. 시행일 : 이 고시는 고시한 날부터 시행한다. 2. 적용례 : 이 고시는 시행일 이후 최초로 공급하거나 공급받는 분부터 적용한다.
감사합니다.
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| 작성 날짜 : 2006-04-16 | ||
