

취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 과세표준
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제목없음 【분류/일자】 조심2008지880, 2008.12.24 【제목】 부동산의 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부한 것은 적법함 【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분 개요 가. 처분청은 청구인이 2008.6.24. 대구광역시 달서구 감삼동 ○○○번지의 토지 237.6㎡와 그 지상 건축물 301.94㎡중 청구외 홍○○의 지분(토지 59.4㎡, 건축물 136.14㎡, 이하 ‘이 건 부동산’이라 한다)을 취득한 후, 같은 날 이 건 부동산의 취득가액을 57,000,000원으로 하여 취득신고를 한 데 대하여, 취득신고가액이 이 건 부동산의 시가표준액 171,769,960원에 미달하므로 그 시가표준액을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 및 같은 법 제131조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 3,335,890원, 농어촌특별세 343,530원, 등록세 3,435,390원, 지방교육세 687,070원, 합계 7,901,380원의 신고 납부서를 교부하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.2. 대구광역시장에게 이의신청을 하여 2008.8.29. 기각 결정을 통지받고, 2008.9.25. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 부동산 양도에 따른 양도소득세 과세기준이 2007년부터 실거래가액으로 바뀌면서 2007년 이후에는 양도가액, 취득가액이 실거래가액으로 100％ 노출된 상태이고, 일정 규모 이상의 사업자의 경우 기장의무를 성실히 수행하고 있음에도 이러한 현실을 무시한채 시가표준액을 기준으로 세금을 부과하는 것은 실질에 부합되지 않는 부당한 과세에 해당하고, 청구인이 취득한 이 건 부동산 주변은 실거래가액과 시가표준액이 현저한 차이가 있는 지역이므로 인근시세를 면밀하게 조사하여 시가표준액을 조정하여야 함에도 인근 시세를 확인하지 아니하고 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 과세하는 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조에서 취득세 등의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되 취득ㆍ등기 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만, 법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는바, (2) 청구인이 비록 이 건 부동산을 취득하면서 「공인중개사의 업무 및 부동산거래에 관한 법률」에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조에 의한 검증이 이루어진 취득에 해당되지 아니하므로, 취득가액이 시가표준액에 미달하는 이 건 부동산에 대하여 청구인이 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 신고 납부한 것은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 부동산의 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부한 것이 적법한지 여부 나. 관련 법령 (1) 지방세법 제111조 【과세표준】 ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다. 2. 제1호외의 건축물과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 4. 공매방법에 의한 취득 5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 지방세법 제130조 【과세표준】 ① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록당시의 가액으로 한다. ② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다. ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기ㆍ등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. (2) 지방세법시행령 제80조 【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】 ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다. 1. 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다. 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율 지방세법시행령 제82조의2 (취득가격의 입증 등】 ① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다. 1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다) 2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 (3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 【부동산거래의 신고】 ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. ② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 【부동산거래 신고가격의 검증 등】 ① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다. (4) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령 p17(2005.12 건설교통부) 5. 가격검증 가. 가격검증 대상 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 가래건 중 다음 각 호를 대상으로 함. 1) 토지거래 2) 단독주택(단독 및 가가구, 다중주택포함)거래 3) 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택 포함)거래 ※ 주택거래신고의 경우 주택법에 따라 처리되고 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 적용은 배제되나 가격검증은 부동산거래관리시템을 통해 실시 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2008.6.3. 청구외 홍○○과 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하였다. (2) 청구인은 2008.6.3. 처분청에 「공인중개사의 업무 및 부동산거래게 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산거래계약신고를 하였다. (3) 청구인은 2008.6.24. 이 건 부동산을 취득한 후, 같은 날 처분청에 이 건 부동산의 취득가액을 57,000,000원으로 하여 취득세 등을 신고하였으나, 처분청에서는 이 건 부동산은 상가 건축물로서 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 해당하지 아니하고, 취득신고가액 57,000,000원이 이 건 부동산의 시가표준액 171,769,960원에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등의 신고ㆍ납부서를 교부하였다. (4) 이에 대하여 청구인은 이 건 부동산을 취득하고「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 따라 이 건 부동산의 실제거래가액 등을 처분청에 신고하였으므로, 처분청은 같은 법 제28조의 규정에 따라 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 후 실제거래가액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하여야 함에도 불구하고 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 부과하는 것은 부당하다고 주장하고 있다. (5) 살피건대, 지방세법 제111조 및 같은 법 130조에서 취득세ㆍ등록세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득ㆍ등기당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만, 법인장부 등에 의해 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 건설교통부의 2005.12월 「부동산 거래신고제도 업무처리요령」에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 규정에 따른 가격검증은 토지거래, 단독주택거래 및 공동주택거래의 경우를 그 검증대상으로 규정하고 있는바, (6) 청구인이 취득한 이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률」제28조 및 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령 등에 의한 가격검증 대상 부동산에 해당되지 아니하므로, 청구인이 비록「공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률」에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 하겠고, (7) 청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조의 규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌재99헌가2, 1999.12.23.선고)이므로, 취득신고가액(57,000,000원)이 시가표준액 (171,769,960원)에 미달하는 이 건 부동산의 취득에 대하여 청구인이 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 신고 납부한 것은 정당하다 할 것이다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
작성 날짜 : 2009-11-21