

입주권 구입시 주택감면세율 적용안됨
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제목없음 재개발 입주권에 대한 세법해석 1. 양도소득세 가. 일반분양권 : 취득시기 : 분양권 계약일 일반분양권의 주택이 완성 : 주택의 취득시기는 잔금청산일 또는 등기접수일 나. 입주권 : 건물이 존재하지 않는 상태에서 조합원지분구입 사업승인일 이후 구입하는 경우 : 입주권(부동산 권리)를 취득한 것으로 봄 사업승일인 이전 구입하는 경우 : 주택을 구입한 것으로 봄 2006.1.1.이후는 위 모두 주택을 구입한 것으로 판단 구입일로부터 2년이내에 종전주택을 양도해야 비과세 해택, 단, 사업승인일 이후 입주권을 구입한 경우는 입주권 대상 주택이 완성되어 세대전원이 이주하는 경우에는 완성일로부터 2년이내 양도시 종전주택 비과세 2. 취득세 및 등록세 가. 분양권 : 취득세 및 등록세 납부시기 : 완성일로부터 30일애내 취득세 납부, 등기는 등기가능일로부터 2월이내 등기 취득세 등록세 기준 : 분양가액 나. 입주권 철거전에 취득하는 경우에는 주택을 취득한 경우와 동일 철거후에 취득하는 경우 에는 실거래가액을 과세표준으로 높은 세율적용 입주권의 준공 : 과세표준은 건물의 공사비 - 원조합원 : 취득세와 등록세는 전용면적 85제곱미터이하의 국민주택규모라면 과세면제, 국민주택초과시는 자기지분가치보다 초과된 금액의 2.2%와 등록세 0.96% - 승계조합원 : 지분가치보다 초과된 금액의 2%와 등록세 0.96% 따라서, 승계조합원의 경우에는 입주권취득시 토지에 대한 취득세와 등록세를 를 실지거래가액으로 납부하고, 완성시 건물에 대한 추가공사비(해당아파트의 평균 공사비)에 대하여 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 【분류/일자】 조심2009지130, 2009.4.8 【제목】 재건축조합원의 지위를 승계하면서 종전 주택의 부속토지를 취득한 경우 주택을 취득한 것으로 보아 감면세율을 적용할 수 없음 【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분 개요 가. 청구인은 2008.6.10. 정○○으로부터 재건축조합원의 지위를 승계하면서 종전 주택의 부속토지인 서울특별시 ○○○구 ○○○동 22번지외 2필지 토지 40.11㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후, 2008.6.13. 이 건 토지의 취득가액 900,256,000원〔토지 종전 권리가액 420,556,000원 ＋ 추가지불액(프리미엄) 479,700,000원〕을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 18,005,120원, 농어촌특별세 1,800,510원, 등록세 18,005,120원, 지방교육세 3,601,020원, 합계 21,606,140원을 처분청에 신고하고 등록세 등은 2008.6.13에, 취득세 등은 2008.7.10. 각각 납부하였으며, 2008.7.31. 재건축사업의 완료로 이 건 토지가 포함된 서울특별시 ○○○구 ○○○동 22번지 외 7필지 토지 219,218.5㎡상에 신축된 조합원용 주거용 건축물 168.63㎡(이하 “이 건 건축물”이라 하고, 동 부속토지를 포함하여 “이 건 재건축아파트”라 한다)를 취득한 후, 2008.8.16. 이 건 건축물의 취득가액 159,322,467원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 3,186,440원, 등록세 1,274,570원, 지방교육세 254,910원, 합계 4,715,920원을 2008.8.16. 처분청에 신고하고 취득세 등은 2008.8.31. 납부하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.8. 이의신청을 하였으나 2008.10.27. 이의신청 결정기관인 서울특별시장으로부터 기각결정을 받고, 2009.1.23. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 주위적 청구로 재건축아파트의 일반분양자는 관련 법률에 따라 일반분양방식을 통하여 조합소유의 아파트(신축중인 아파트에 입주할 권리)를 매입한 것이고, 승계조합원은 개별조합원이 보유한 아파트를 매입한 것인 바, 그 실질은 같다고 할 수 있으므로 승계조합원이 취득한 아파트의 경우도 일반분양분 아파트와 동일하게 취득세 및 등록세 감면규정을 적용하여야 하고, 특히 청구인이 경우 아파트 준공직전에 이 건 토지를 재건축조합원으로 부터 취득하였으므로 형식상으로는 토지만을 유상거래로 취득한 것이지만 실질적으로 건축물을 포함한 주택을 유상으로 취득한 것으로 보는 것이 일반적인 거래 실질 및 사회통념에도 부합됨에도 처분청에서 이 건 토지만을 유상으로 취득한 것으로 보아 지방세법 제273조의2에 규정된 주택의 유상거래에 따른 감면세율을 적용하지 아니한 것은 부당하다. (2) 예비적 청구로 청구인은 이 건 재건축아파트의 입주권을 1,000,000,000원(토지 종전 권리가액 420,556,000원 ＋ 추가지불액 479,700,000원 ＋ 추가부담금 99,744,000원)에 매입하였으므로 이 건 재건축아파트의 취득가액은 1,000,000,000원을 초과할 수 없음에도 처분청에서 입주권의 특성상 토지만 존재하고 건축물은 아직 공부상 등재되지 아니하였다는 이유만으로 이 건 재건축아파트의 추가지불액 479,700,000원은 토지가격 상승기대분 뿐만 아니라 건축물가격 상승기대분까지 포함하고 있음에도 이 건 토지와 이 건 건축물의 과세표준 비율에 따라 안분하지 아니하고 추가지불액 전부를 토지의 취득금액에 포함한 후, 이 건 건축물의 취득가액은 별도의 과세표준액을 적용하여 이 건 재건축아파트의 취득가액이 1,000,000,000원을 초과한 1,059,578,467원(토지 : 900,256,000원, 건축물 : 159,322,467원)으로 하여 취득신고를 하도록 한 것은 부당하므로 이 건 재건축아파트의 취득가액은 추가지불액 479,700,000원을 이 건 토지와 이 건 건축물의 과세표준 비율에 따라 안분하여 1,000,000,000원으로 조정된 금액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 경정하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 주택재건축의 경우 종전주택의 건축물이 철거되고 재건축중에 있는 종전주택의 부속토지를 취득하여 조합원자격을 승계취득한 자는 장차 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다하겠고, 주택에 대한 소유권을 취득하기까지는 재건축조합원의 권리는 주택을 취득할 수 있는 권리로서 이는 주택의 취득과 구분된다 하겠으며, 조합원지위승계를 위한 종전토지의 취득과 신축건물의 취득은 주택의 취득으로 볼 수 없으므로 이 건 토지 및 이 건 건축물의 취득을 주택의 취득으로 보지 아니하여 지방세법 제273조의2에 규정된 주택의 유상거래에 따른 감면세율을 적용하지 아니한 것은 잘못이 없으며 이 건 토지는 청구인이 취득할 당시 지상 건축물이 이미 멸실되어 취득세 등의 감면대상인 주택에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이므로 감면세율을 적용하지 아니하고 이 건 취득세 등을 신고납부 한 것은 잘못이 없다고 하겠고, 청구인이 이 건 토지를 취득하면서 지급한 추가지불액(프리미엄)에는 추후 준공될 건축물로 인한 토지가격 상승에 대한 기대치인 미래예상가치가 포함된 것으로 볼 수 있으므로 청구인이 이 건 토지를 취득하면서 장차 취득하게 될 건축물에 대한 프리미엄을 포함하여 지급한 것이라 하더라도 그것은 토지에 대한 미래가치라고 볼 수 있기 때문에 이 건 토지를 취득하기 위하여 지급한 일체의 비용이므로 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 적법하다. (2) 지방세법 시행령 제73조 제4항에서 건축허가를 받아 건축하는 건축물은 사용승인서 교부일이 취득일이 되는 것인 바, 재건축사업에 있어서 조합원의 경우 건축물이 준공되기 전에 조합원의 지위승계를 위하여 취득하는 토지와 재건축사업의 완료로 준공인가 되어 취득하는 건축물은 별도의 취득세 과세대상이므로 이 건 재건축조합에서 과세관청에 재건축아파트 건축물 취득비용으로 신고한 총 공사도급금액을 건축물의 연면적으로 안분하여 산출한 이 건 건축물의 과세표준 산정은 적법하므로 이 건 토지와 이 건 건축물의 총 취득가액을 이 건 재건축아파트의 입주권 취득가액인 1,000,000,000원으로 조정하여야 한다는 청구인의 주장 또한 받아들일 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 재건축조합원의 지위를 승계하면서 종전 주택의 부속토지를 취득한 경우 주택을 취득한 것으로 보아 감면세율을 적용할 수 있는지 여부 및 추가지불액(프리미엄)을 토지와 건축물의 취득세 과세표준에 안분할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 지방세법 제180조 【정의】 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 3. 주택 : 「주택법」제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다. 제273조의2 【주택거래에 대한 감면】 유상거래를 원인으로 취득ㆍ등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호(2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다. (2) 지방세법 시행령 제82조의3 【취득가격의 범위】 ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (3) 주택법 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 2003.2.8. ○○○단지 아파트 재건축 주택건설 사업계획승인(○○○구 승인번호 제2003-○○○호)이 있었고, 2005.1.26. 이 건 토지상의 종전주택건축물이 철거완료 되었으며, 2008.6.4. 청구인이 정○○과 매매금액을 900,256,000원(종전토지 권리가격 420,556,000원, 프리미엄 479,700,0000원)으로 하고, 잔금지급일을 2008.6.10.로 하는 이 건 토지 매매계약을 체결한 후, 2008.6.5. 처분청에 이 건 토지에 대한 부동산거래계약신고를 한 다음 신고필증을 교부받고, 2008.6.10. 이 건 토지를 취득한 후, 2008.7.31. 이 건 건축물 준공인가(주택과-○○○)를 받은 사실은 제출된 자료에서 알 수 있다. (2) 우선, 청구인의 주위적 청구에 대하여 보면, 지방세법 제273조의2에서 유상거래를 원인으로 취득ㆍ등기하는 주택에 대한 취득세 및 등록세는 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 제180조에서 주택은 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택으로 규정하고 있으며, 주택법 제2조 제1호에서 “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다. (3) 청구인의 경우 지상의 기존 주택건축물이 이미 철거된 이 건 토지를 2008.6.10. 취득한 후, 2008.7.31. 이 건 건축물 준공인가를 받은 사실이 이 건 토지상에 소재하던 주택건축물의 말소집합건축물대장 및 멸실건축물관리대장 및 이 건 건축물 준공인가 신청서 처리 공문(주택과-○○○) 등에서 입증되고 있는 이상, 비록 청구인이 이 건 토지 취득 당시 이 건 건축물이 거의 완성되어 이 건 토지를 취득한 직후에 이 건 건축물을 취득하였다 하더라도 이 건 토지는 장래 주택을 취득할 수 있는 입주권을 승계할 수 있는 토지에 해당할 뿐 지방세법 제273조의2에서 취득세 등의 감면대상으로 규정하고 있는 주택으로 볼 수는 없다고 판단된다. (4) 다음으로 청구인의 예비적 청구에 대하여 보면, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있다. (5) 이 건 토지 취득시 청구인이 지급한 추가지불액이 장래에 신축될 재개발주택을 취득할 권리에 대한 대가로 지불한 것이라 하더라도 재건축주택에 입주할 수 있는 재건축조합원의 권리를 승계하기 위해서는 반드시 추가지불액을 지불하여야만 이 건 토지를 취득할 수 있기 때문에 추가지불액은 이 건 토지를 취득하기 위하여 지급한 일체의 비용에 포함된다고 할 것이므로 청구인이 추가지불액을 이 건 토지의 취득비용에 포함하여 취득세 등을 신고납부 한 것은 잘못이 없다고 보이며, 이 건 건축물은 청구인이 이 건 토지 취득 후, 동 지상에 신축하여 취득한 것이므로 이 건 토지와는 별도의 취득세 과세대상에 해당되기 때문에 이 건 토지 취득시 지급한 추가지불액은 이 건 건축물의 취득가액으로 볼 수 없다 판단되며, 이 건 재건축아파트 입주권 취득비용은 이 건 토지의 취득가액(토지권리가격 ＋ 추가지불액)에 종전주택의 자산 평가금액 및 일반분양분 분양가격 등을 고려하여 산출한 추가부담금을 합한 금액이므로 동 비용이 이 건 토지와 이 건 건축물의 취득에 실제 소요되는 비용의 합계금액과 반드시 일치한다고 보기도 어려우므로 이 건 토지와 이 건 건축물의 총 취득가액을 이 건 재건축아파트의 입주권 취득가액인 1,000,000,000원으로 조정하여 세액을 산출하여야 한다는 청구인의 주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
작성 날짜 : 2009-11-21