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【분류/일자】 조심2009지1107, 2010.11.5
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분 개요
가. 처분청은 청구인들이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 ○○○ 등의 토지 17,286.13㎡(내역 별첨1, 이하 “이 건 토지”라 한다)가 ○○○(이하 “이 건 사업구역”이라 한다)내의 토지로서 주택건설사업에 공여되는 토지로 보아 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 구분한 다음, 「지방세법」 제188조 제1항 제1호, 제195조의 2 및 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 별첨1과 같이 하여 2009.9.10. 청구인들에게 부과고지하였다.
나. 청구인들은 이에 불복하여 2009.11.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인들은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 ○○○(이하 “조합”이라 한다)의 조합원이고, 조합은 2006.8.1. 조합설립등기를 하고 2007.5.22. 사업시행인가를 받고, 2008.3.24. 관리처분인가를 받은 다음, 2008.3.31.부터 이주를 시작하여 현재 약 95％가 이주를 완료하였고, 이주를 한 가구는 화재 및 안전사고 예방을 위하여 단전ㆍ단수한 상태이나 건물을 멸실하지 아니하였고, 또한 전기ㆍ수도와 관련된 시설물을 철거하지 않은 상태로서 정비사업이 취소되거나 여하한 사정이 생기는 경우에는 언제든지 입주할 수 있는 상태이다.
(2) 그런데, 처분청은 이 건 토지상의 주택은 세대원이 거주하지 아니하고 곧 철거예정이므로 그 주택의 사용가치를 상실하여 주택에 해당하지 않는 것으로 보아 그 재산세 과세대상을 이 건 토지로 하고, 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 나목의 규정을 적용하여 전년도 대비 400％∼500％의 재산세를 부과하였다.
(3) 세법의 용어가 다른 법률에서도 사용하는 용어인 경우 특별히 용어의 정의를 하지 않은 경우라면, 동일한 용어에 대하여 동일한 의미를 부여하여야 하고, 일반적으로 건물은 사회통념상 건물이라고 볼 수 있는 경우로서 지붕과 기둥(또는 벽체)이 있는 경우를 말하는 바, 이 건 토지상에는 건물이 현존하므로 멸실된 것으로 의제할 수 없고, 또한, 「지방세법」 제1조의 2에서는 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 하고, 과세관행을 존중하여야 하고, 과세의 형평과 세법의 목적을 고려하여 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 하는 것으로 규정하고 있으므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 세법해석의 일반원칙을 일탈한 것으로 위법하다.
(4) 2009.5.21. 개정된 「지방세법 시행령」○○○의 개정입법목적은 재건축 등 정비사업의 시행으로 일시적으로 주택이 멸실되어 과세대상을 토지로 하는 경우 재산세가 대폭 상승되는 문제점을 보완하고 세부담을 적정화하려는데 있다 할 것이나, 이 건 재산세 등의 부과처분은 이 건 토지상에는 주택이 현존함에도 정비사업을 위하여 이주 중이나 실제 공사착공을 하지 않은 토지 소유자들을 상대적으로 불리하게 한 처분으로서 「헌법」 제23조의 재산권보장 규정, 제11조 제1항의 평등조항, 제37조 제2항의 과잉금지원칙에 위배하였고, 「지방세법」 제1조의 2 해석기준을 위배한 것이다.
(5) 한편, 처분청은 건물이 물리적으로는 멸실되지 아니하였으나, 건물에 거주하던 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌고, 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하였고, 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 주택에 해당되지 않는다는 ○○○의 유권해석을 근거로 이 건 재산세 등을 과세하였다고 하나, ○○○ 판결에서는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축으로 인하여 세대주가 퇴거한 후 전기, 수도 및 도시가스 시설들이 모두 철거된 채 건물 철거를 위한 준비절차에 들어간 상태가 1년 이상 지속되었다 하더라도 주거용으로 잠재적 기능을 여전히 보유하고 있으므로 주택에 해당한다고 사법해석을 하였으므로 행정부의 유권해석은 그 효력을 상실하였다 할 것이므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 경정되어야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 처분청은 2009.5.25.∼6.12. 조합 및 현장을 확인한 결과, 이 건 토지상의 주택에는 주택재건축사업을 위하여 세대원들이 퇴거ㆍ이주한 사실을 확인하고, 위 주택에 설치되었던 전기와 수도가 단전, 단수된 사실을 확인하였으며, “주택재건축 및 재개발사업 등을 위한 철거예정주택은 세대의 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 주택의 외형은 그대로 있다 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하였고, 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다”는 ○○○에 의거하여 이 건 토지상의 주택을 사실상 멸실된 상태로 보아 재산세 과세대상으로 토지로 하여 과세한 것은 적법하다.
(2) 또한, 이 건 토지에 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목을 적용함에 있어, 이 건 사업구역은 2009.6.1. 과세기준일 현재 주택건설 착공신고를 하지 않아 위 라목의 ‘주택을 건축중’인 경우에 해당되지 않으므로, 같은 법 시행령 제142조 제1호 나목 ‘토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전연도 과세표준이 없는 경우’ 및 다목 ‘해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액’에 의거하여 이 건 토지분 재산세를 부과하였다.
(3) 처분청은 이 건 재산세 등을 부과함에 있어 재산세 관련 규정인 「지방세법」 제182조, 제187조, 제188조, 제189조, 제195조의 2, 제236조, 제237조, 제260조의 3 규정 등을 정당하게 적용하였으므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
재산세 과세기준일 현재 주택재건축사업구역 내의 주거용 건축물이 그 외형은 그대로 있으나, 세대원이 퇴거ㆍ이주하고, 단전ㆍ단수 등이 이루어진 경우, 그 주거용 건축물이 멸실된 것으로 보아 재산세 과세대상을 주택이 아닌 토지로 하여 재산세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제180조 (정의) 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. 토지 : 「지적법」에 의하여 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지
2. 건축물 : 제104조 제4호의 규정에 의한 건축물
3. 주택 : 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.
제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지
3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지
가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지
나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야
다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지
라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령이 정하는 토지
마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지
제195조의 2 (세부담의 상한) 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다.
1. 제111조 제2항 제1호에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 “주택공시가격”이라 한다) 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액
2. 주택공시가격 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액
3. 주택공시가격 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액
(2) 지방세법 시행령
제132조 (분리과세 대상토지의 범위) ⑤ 법 제182조 제1항 제3호 마목에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다.
8. 「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지
제142조 (세부담 상한) 법 제195조의 2 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액”이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다. (개정 2009.5.21)
1. 토지에 대한 재산세액 상당액
가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우
과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액
나. 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우
해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 토지의 분할ㆍ합병으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 재산세액
1) 분할ㆍ합병으로 인하여 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우 : 직전 연도에 분할ㆍ합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액
2) 분할ㆍ합병으로 인하여 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 있는 경우 : 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1)에 따라 산출한 세액과 분할ㆍ합병 후에 증가된 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1) 및 2) 외의 부분 본문에 따라 산출한 세액의 합계액
다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액
라. 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우에는 다음 산식에 따라 산출한 재산세 상당액(해당 토지에 대하여 나목에 따라 산출한 직전 연도 재산세 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 재산세 상당액)
150
멸실 전 주택에 실제 과세한 재산세액 × (──)n
100
n = (과세 연도-멸실 전 주택에 실제 과세한 연도-1)
(3) 주택법
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 처분청은 2006.7.24. ○○○를 하였다.
(나) 처분청은 2007.5.25. 아래와 같이 ○○○를 하였다.
1) 근거 : 「도시 및 주거환경정비법」 제28조, 같은 법 시행규칙 제9조 제3항
2) 시행구역 및 면적 : ○○○ 일대 319필지 48,251㎡
3) 시행자 : ○○○
(다) 처분청은 2008.3.24. ○○○를 하였다.
(라) ○○○은 2009.3.6. 조합원 중 90％ 이상이 이주하였으므로 2009년도 건물분 재산세의 감면요청○○○을 하였다.
(마) 처분청은 2009.4.15. 위 감면요청에 대하여 주택이 사실상 멸실된 상태(전기단전, 수도철거 등으로 주거생활을 영위할 수 있는 상태로 복원할 수 없는 때)면 재산세가 토지분으로 과세됨을 회신하였다.
(바) 처분청은 2010.7.1. 「건축물 철거ㆍ멸실신고서 수리 통지○○○를 하였다.
(사) 이 건 토지상 건축물의 단전ㆍ단수 현황은 별첨2와 같다.
1) 단전일자 확인 : ○○○
2) 단수일자 확인 : ○○○
(2) 쟁점에 대하여 본다.
(가) 「지방세법」 제180조 제3호의 규정에 의한 재산세 과세대상 “주택”이라 함은 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택으로서 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다 할 것이다.
(나) 주택재건축정비사업구역내에 소재하는 주택의 경우 주택으로서의 완전한 외형을 갖추고 있을 뿐만 아니라 세대의 세대원이 실제 독립된 주거생활을 영위하고 있는 등 사실상 주거기능을 완전히 상실하지 않은 주택의 경우에는 이를 재산세 과세대상인 주택으로 보아야 할 것이지만, 주택재건축정비사업 등을 위해 세대의 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 주택의 경우에는, 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수는 없다 할 것이다.
(다) 청구인들의 쟁점주택의 경우 거주자들이 퇴거ㆍ이주하여 공가 상태에 있는 사실이 처분청이 제출한 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재의 현황사진에 의하여 확인되고 있고, 쟁점주택의 전기와 수도가 단전ㆍ단수되어 주택으로서의 효능이 상실된 사실이 확인되고 있으므로 이 건 토지상에는 「지방세법」 제180조 제3호의 규정에 의한 재산세 과세대상 주택이 존재하고 있는 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.
(라) 한편, 청구인들은 ○○○(양도소득세 관련)에 비추어 쟁점주택이 철거예정 주택이라 할지라도 구조ㆍ기능이나 시설 등이 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유한 상태에 있는 경우라 할 것이므로 그 건축물은 「지방세법」 제180조 제2호 또는 제3호의 건축물 또는 주택에 해당되는 것으로 보아야 한다고 주장하지만, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 취지 및 주거용으로서의 잠재적 기능 등을 감안하여 주택으로 봄이 상당하다는 위 대법원 판결은 지방세법상 주택의 정의에 따라 주택별로 실질과세를 하는 재산세에 직접 원용하기에는 무리가 있다고 보여지므로, 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 등 조치가 이루어진 경우 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하였다고 보아 멸실된 주택으로 보는 것이 적법하다고 판단된다○○○.
(마) 따라서, 처분청이 청구인들의 소유 토지상에 주거용 건축물이 없는 것으로 보아 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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【분류/일자】 조심2010지43, 2010.7.2
【제목】
재개발정비사업 시행인가를 받고 주택 등을 멸실하였으나 착공하지 않은 토지에 대하여 주택을 건축 중인 토지로 보아 세부담상한 규정을 적용할 수 없음
【이유】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분 개요
가. 처분청은 청구인들이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 토지(내역 별첨, 이하 “이 건 토지”라 한다)가 ○○○재개발정비사업구역(이하 “이 건 사업구역”이라 한다) 토지로서 주택건설사업에 공여되는 토지로 보아 재산세 과세대상을 분리과세대상 등으로 구분한 다음, 「지방세법」 제188조 제1항 제1호, 제195조의2 및 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 별첨과 같이 하여 2009.9.10. 청구인들에게 부과고지하였다.
나. 청구인들은 이에 불복하여 2009.12.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 사실관계
(가) 청구인들은 「도시 및 주건환경정비사업법」에 의한 이 건 사업구역 내의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 ○○○재개발정비사업조합(이하 “조합”라 한다)의 조합원이다.
(나) 조합은 2008.8.15. 처분청으로부터 관리처분계획인가를 받은 다음, 청구인들의 소유 건축물을 포함한 이 건 사업구역내의 구 건축물을 전부 철거하고 2009년 11월 착공신고서를 제출하고 공사에 착수하였다.
(2) 청구인들의 주장
(가) 「지방세법」 제195조의2, 같은 법 시행령 제142조 제1호의 세부담의 상한 규정을 위반하였다.
1) 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목은 정비사업으로 인하여 주택이 멸실된 경우 이를 토지로 분류하여 재산세를 부과하는 근거가 됨과 동시에 이경우의 세부담상한액의 계산방법을 정한 규정으로 보아야 한다.
2) 그러나, 처분청은 재산세를 부과함에 있어 이 건 토지상의 건축물이 멸실되었으나 착공하지 아니하여 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목을 적용하지 않고 같은 조 제1호 나목을 적용하여 이 건 재산세 등을 부과고지하였다.
3) 관리처분계획인가를 득한 주택재개발정비사업조합이 기존 건물을 철거하는 것은 당연히 새로운 주택을 건축하기 위한 것인 바, 조합이 기존 건축물을 철거하고 건물 신축을 위한 터파기 공사가 준비 중인 경우라면 이는 당연히 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목이 정하고 있는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축중인 경우로 보아야함에도 처분청은 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목을 적용하지 아니하고 부과한 토지분 재산세는 위 조항을 자의적으로 축소 해석하여 2008년에 비하여 2배가 넘는 재산세 등을 부과고지한 것은 「지방세법」 제195조의2를 위반한 위법한 처분이다.
4) 「도시 및 주거환경정비법」 제32조에서는 도시정비사업 시행자가 사업시행인가를 받은 때에는 건축허가 등을 받은 것으로 의제하고 있으므로 이 건 사업구역내의 청구인들의 토지는 건축허가를 받아 건축 중인 토지에 해당한다.
5) ○○○은 불명확하게 규정된 「지방세법 시행령」 제142조 제1호의 규정을 재개발사업으로 주택이 멸실된 경우에는 최초3년 동안은 착공전이라도 전년도 주택기준세액을 재산세 세부담 상한으로 적용할 수 있도록 개선하고, 상당세액비율을 100분의 150에서 100분의 130으로 하향조정하는 것으로 세부담의 급증을 완화하는 것으로 개정하는 것으로 입법예고하였다○○○.
(나) 조세 평등원칙을 위반하였다.
재개발정비사업조합의 정비사업 시행에 의해 기존 건축물의 철거가 이루어진 후 재산세를 부과함에 있어 신축공사가 착공되었는지 여부를 기준으로 재산세 부과의 내용을 달리해야 할 아무런 근거도 이유도 없으며, 건축물이 이미 철거된 마당에 멸실된 건물의 소유자이자 재산세의 부담주체인 조합원의 의사에 의해 주택을 건축할지 여부가 결정되는 것은 아니기 때문에 조합원 소유의 건축물이 철거되어 신축 건물의 완공을 기다리는 사람들은 동일하게 취급되어야 할 것인 바, 건축물이 철거되어 착공되기 전이었다는 이유로 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목을 적용하지 아니한 과세는 조세평등의 원칙에 위배되는 처분이다.
(다) 실질과세원칙을 위배하였다.
1) 청구인들은 사업구역 내에 토지 및 주거용건축물을 동시에 소유하고 있었으나, 조합의 정비사업 시행으로 인하여 이 건 토지상의 건축물은 모두 철거되었고, 토지와 건축물의 합계액으로 산정되는 청구인들의 부동산 자산은 위 철거로 인하여 감소되었다.
2) 위와 같이 청구인들의 부동산 자산은 철거로 인해 감소하였음에도 불구하고 2008년보다 2배가 넘는 금액을 재산세로 부과하였는바, 이는 조세의 부담능력과 재산의 증감변동에 따라 조세도 증감변동하여야 한다는 실질과세원칙에 위배되는 위법한 처분에 해당한다.
(라) 따라서, 이 건 재산세 등의 부과처분을 취소하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) ○○○주택재개발정비사업 진행사항은 ○○○재개발정비사업 시행인가 알림문, 관리처분계획 인가 및 고시 알림문, 건축물 철거ㆍ멸실 신고서, 말소 건축물대장, ○○○재개발정비사업 추진 현황, 착공신고서 등 과세정보에 의하여 다음과 같이 확인된다.
(가) 2007.8.27. 사업시행인가 고시
(나) 2008.5.16. 관리처분계획 인가 및 고시
(다) 2008.11.3. 건축물 철거ㆍ멸실 신고
(라) 2009.5.28. 현황 촬영 사진
(마) 2009년 9월 현재 이주 현황 : 99％, 미이주1％(33세대 중 조합원 27세대)
(바) 2009.10.26. 착공 신고
(2) 「지방세법」 제195조의2 세부담의 상한 규정을 위반하였다는 주장에 대하여
「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목의 “건축”이란 신축ㆍ증축 등의 공사를 착수하는 것을 말하고, “건축중”은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 말하므로 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지는 포함한다고 할 수 없다할 것이고, 위 규정은 “건축중”으로 제한하여 주택건물 멸실 후 착공하기까지의 상당기간을 유예기간으로 규정하지 않고 있으므로 「지방세법」 제195조의2를 위반하였다는 주장은 법리 오해에서 비롯된 잘못된 주장이며, 세부담의 상한에 있어 직전 연도 당해 재산에 대한 재산세액 상당액을 적용시 같은 법 시행령 제142조 제1호 라목을 적용하지 않고 가목 내지 다목을 적용하여 결정한 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
(3) 조세 평등원칙의 위반이라는 주장에 대하여
(가) 개개의 국민은 각종 조세법률관계에 있어서 평등하게 취급되어야 하고, 또한 조세부담은 국민들 사이에 담세능력에 따라서 공평하게 배분되어야 한다는 원칙을 조세평등주의라고 하고, 조세평등주의가 요구하는 담세능력에 따른 과세의 원칙은 한편으로는 동일한 과세대상은 원칙적으로 동일하게 과세될 것을 요청하며 다른 한편으로는 다른 과세대상들 사이에서는 공평한 조세부담의 배분을 요청한다 할 것이며, 조세법률에서 그 과세요건을 규정하는 것은 입법자의 입법 재량에 속하고, 종합합산ㆍ별도합산ㆍ분리과세 대상의 범위를 정하는 권한은 입법자의 입법형성권의 범위에 속한다고 할 것이다.
(나) 한편으로 법률에 미리 대통령령으로 규정될 내용 및 범위의 기본 사항을 구체적으로 규정하여 둠으로서 행정권에 의한 자의적인 법률의 해석과 집행을 방지하고 있기에 「지방세법 시행령」 제142조 제1호는 토지의 이용현황에 따라 구체화한 것으로 그 기준이 입법자의 재량 범위 내에서 합리적인 기준에 의하여 선정한 것으로 볼 수 있으며, 일반적으로 재개발사업 추진에 따른 거주자 이주, 철거 및 착공에 대하여는 주택소유자, 현 거주자, 주택재개발사업조합, 시행자 등이 협의에 의하여 결정되는 사안임을 감안해 볼 때 주택재개발구역 내 주택건물이 멸실되어 착공이 이루어지지 않은 지역은 동일하게 적용되는 것이므로 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다.
(다) 현재와 같이 분리과세대상에 대한 세율이 낮은 상태에서 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목을 적용하지 않고 같은 조 제1호 가목 내지 다목을 세부담의 상한 규정으로 적용한다고 하더라도 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지는 분리과세 대상으로 구분하여 과세함으로서 종합합산 과세대상 및 별도합산 과세대상보다는 조세부담이 낮은 세율을 적용하기 때문에 조세평등에 위배되었다는 주장은 또한 잘못된 주장이라고 판단된다.
(4) 실질과세원칙의 위배라는 주장에 대하여
(가) 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 실질내용에 따라 적용하여야 한다는 것이 세법적용의 기본법리인 실질과세원칙이다. 재산세는 재산을 보유한다는 사실에 착안하여 부과하는 조세, 즉 사람이 어떤 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세능력을 인정하여 부과하는 조세로서 납세의무자의 부담능력에 따라 세부담액이 결정되는 보통세에 해당한다. 그리고 재산세는 재산의 크기를 과세표준으로 하는 조세이므로 재산세의 과세표준은 그 재산을 일정하게 평가한 가액이 될 수밖에 없다.
(나) 그런데, 재산세의 주된 과세대상이 되는 토지는 개인이나 기업에 의해 장기간 보유되고 시장에서 거래가 자주 일어나지 않기 때문에 그 가치를 평가하기가 쉽지 않은 면이 있으나, 그렇다 하더라도 그 시가표준액은 그 객관적 가치를 적정하게 반영하는 것이 되어야 할 것이고, 이를 위해서 객관적이고 적절한 평가방식이 채택되어야 할 것인데, 그 평가방식에 있어 기준이 될 수 있는 것은 거래가격이 되겠지만, 현실 시장에서 거래가격은 투기나 장래에 대한 기대가격 등의 비정상적 요인을 포함하고 있는 경우가 있기 때문에 객관적이고 적절한 평가가 이루어진 가격을 고려할 수밖에 없다.
(다) 주택재개발이라함은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서 건 전 주택에 대한 재산의 가치와 건 후 아파트 부지만 남아있는 상태의 기대 가치는 사회통념상 상당한 차이가 발생된다 할 것이다.
(라) 실질과세원칙은 동일한 과세대상의 과세표준을 비교대상으로 살펴보아야 하는데 재산세에 있어 객관적이고 적절한 평가가 이루어진 가격을 고려한 공시 가격을 사용하며, 구체적으로 주택에 있어서는 개별주택가격을 기준으로, 토지에 있어서는 개별공시지가를 기준으로 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려한 공정시장가액비율을 적용하여 산정하고 있으므로, 과세대상이 다른 토지와 주택을 비교하는 것과 2009년 9월 토지분 재산세에 부과된 세액을 기준으로 이를 전년도 주택분 재산세에 부과된 세액을 단순하게 비교하는 것은 실질과세원칙의 법리 오해에서 비롯된 설득력이 없는 주장이라고 판단된다.
(5) 따라서, 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재개발정비사업 시행인가를 받고 주택을 멸실하였으나, 착공하지 않은 토지에 대하여 “주택을 건축 중인 토지”로 보아 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목의 세부담상한 규정을 적용할 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제180조 【정의】 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. 토지 : 「지적법」에 의하여 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지
2. 건축물 : 제104조 제4호의 규정에 의한 건축물
3. 주택 : 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.
제182조 【과세대상의 구분】 ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지
3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지
가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지
나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야
다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지
라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료돤 곳으로서 대통령령이 정하는 토지
마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지
제195조의2 【세부담의 상한】 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 액으의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다.
1. 제111조 제2항 제1호에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 “주택공시가격”이라 한다) 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액
2. 주택공시가격 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액
3. 주택공시가격 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액
(2) 지방세법 시행령
제132조 【분리과세 대상토지의 범위】 ⑤ 법 제182조 제1항 제3호마목에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다.
8. 「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지
제142조 【세부담 상한】 법 제195조의2 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액”이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다.
1. 토지에 대한 재산세액 상당액
가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우
과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액
나. 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우
해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 토지의 분할ㆍ합병으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 재산세액
1) 분할ㆍ합병으로 인하여 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우 : 직전 연도에 분할ㆍ합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액
2) 분할ㆍ합병으로 인하여 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 있는 경우 : 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1)에 따라 산출한 세액과 분할ㆍ합병 후에 증가된 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1) 및 2) 외의 부분 본문에 따라 산출한 세액의 합계액
다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액
라. 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우에는 다음 산식에 따라 산출한 재산세 상당액(해당 토지에 대하여 나목에 따라 산출한 직전 연도 재산세 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 재산세 상당액)
150
멸실전 주택에 실제 과세한 재산세액 × (──)n
100
n = (과세 연도-멸실 전 주택에 실제 과세한 연도-1)
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 처분청은 2007.8.27. ○○○재개발정비사업 시행인가 고시○○○를 하였다.
(나) 처분청은 2008.5.16. 「도시 및 주거환경정비법」 제49조 제2항 및 제3항에 의하여 ○○○재개발정비사업 관리처분계획 인가 및 고시○○○를 하였다.
(다) 조합은 2008.11.3. 아래와 같이 이 건 사업구역 내의 건축물 철거ㆍ멸실 신고를 하였다.
1) 건축물수 : 1,426동, 연면적 : 199,104,673㎡
2) 소유자 : ○○○재개발조합
3) 철거일자 : 2008년 11월∼2009.12.31.
(라) 조합은 2009.10.26. 설계자를 (주)○○○로, 시공자를 (주)○○○(주)로 하여 착공신고를 하였다.
(2) 쟁점에 대하여 본다.
(가) 2009.5.21. 개정된 「지방세법 시행령」 개정이유(대통령령 제21498호)에서는 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목의 신설이유를 재개발토지 등의 세부담 상한 적용기준을 개선하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실된 토지에 대해서는 정비사업에 따라 주택이 건설 중인 기간에 한정하여 직전 연도에 해당 주택에 실제 과세된 재산세액과 해당 토지에 대한 재산세 상당액 중에서 더 낮은 가액을 기준으로 재산세를 부과하는 것으로 하였고, 위 규정에서는 토지에 대한 재산세 상당액을 산정함에 있어 “해당 연도 과세대상 토지가 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우”로 규정하고 있다.
(나) 위 규정의 “주택을 건축 중인 경우”라 함은 재산세 과세기준일 현재 공사에 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 기간을 포함한다고 할 수 없고, 공사에 착수한 기간만을 의미하는 것으로 보아야 하고, 설령 착공을 하지 못한 데에 정당한 사유가 있다 하더라도 건축 중인 경우로 보기 어렵다 할 것이다.
(다) 청구인들은 사업시행인가가 있은 후의 토지에 대하여는 주택을 건축중이 아니라하더라도 건축 중인 토지로 해석하여 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목의 규정을 적용하는 것이 입법취지나 세법해석의 기본원칙에 부합한다고 주장하나, 조합은 2007.8.27. 주택재개발정비사업 시행인가를 받은 다음, 2008.11.3. 건축물철거멸실신고를 하고, 2009.10.26. 착공신고서 제출하였고, 청구인들과 처분청 사이에 2009년 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 건축물이 존재하지 아니하고, 그 지상에서 공사에 착수을 하지 않았다는 사실에 대하여 다툼이 없을 뿐만 아니라 달리 건축 중이었다는 사실을 발견할 수도 없으므로 이 건 토지를 분리과세대상으로 구분하고, 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 나목의 세부담상한 규정을 적용한 것은 적법하다 할 것이다.
(라) 한편, 청구인들은 재개발정비사업 시행으로 기존 건축물의 철거가 이루어진 후 재산세를 부과함에 있어 신축공사 착공여부를 기준으로 재산세 부과를 달리해야 할 아무런 근거도 없으며, 주택을 건축할지 여부를 조합원의 의사로 결정되는 것은 아니므로 신축 건물의 완공을 기다리는 사람들은 동일하게 취급되어야 할 것인데도 신축건물 착공 전이라는 이유로 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목을 적용하지 아니하는 것은 조세평등의 원칙에 위배되고, 정비사업 시행으로 인하여 이 건 토지상의 건축물이 철거되어 청구인들의 부동산 자산이 감소하였음에도 불구하고 2008년보다 2배가 넘는 금액을 재산세로 부과한 것은 조세의 부담능력과 재산의 증감변동에 따라 조세도 증감변동하여야 한다는 실질과세원칙을 위배하였다고 주장한다.
(마) 그런데, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다할 것이고, 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목에서 세부담 상한요건을 규정하는 권한은 입법자의 입법형성권의 범위에 속한다고 할 것인 바, 위 규정에서 주택을 철거하고 착공을 하지 아니한 경우에 위 규정적용대상에서 제외하고 있다고 하여도 그러한 사정만으로는 이 건 재산세 등의 부과처분이 조세평등의 원칙과 실제과세원칙을 위반하였다는 청구인들의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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