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답변 ;
1) 재산의평가문제(증여가액 문제)
일반적으로 건물의 가액을 평가하여 증여가액으로 산정하지만, 건물과 토지가 있는 경우 임대보증금과 월세를 받게 되는데, 임대차계약서에 임대보증금과 건물에 대한 임대가액으로 표시하지 않게 되면 임대보증금과 월세부분은 건물분으로 해석할 수 있으므로 주의해야 합니다. 즉, 다음금액중 큰금액이 증여가액이 됩니다.
(1). 건물에 대한 기준시가
(2). 임대차체결된 가액
(월세x 12/0.18 + 임대보증금) - 임대보증금
* 위 산식에서 임대차체결된 가액이 훨씬 많을 수 있으므로 주의 해야 합니다.
2) 토지의 무상사용이익에 의한 증여
사례 - 증여세의과세표준 증여재산 계산
부모님으로부터 시가 18억원인 토지를 자녀가 무상으로 제공받아 사용하고 있다면(수증자는 미성년자 아님) 18억원 x 2% x 3.8(5년간 이자율 10%의 연금현가) = 1.36억원이 부동산무상사용이익(증여재산가액)이 된다. (증여세 5년단위로 과세)
위와 같은 부동산 무상사용 이익에 대한 증여세 과세 규정으로 인하여 부모와 자녀 간의 부동산 무상사용 이익의 과세문제를 피하는 것은 쉽지 않은 것이라면, 법이 허용하는 한도 안에서 절세를 할 수 있는 방법은 부동산의 무상제공자(부모나 자녀)가 사업자등록을 하는 방법과 부동산의 무상제공자와 부동산의 무상사용인인 특수관계자간 동업을 통한 공동사업의 방법이 있을 것이다.
사업자등록을 하는 경우는 특수관계자간 임대차 계약을 맺고 임대사업자 등록을 하는 방법이다. 이 경우는 부동산 무상제공자가 무상사용인에게 임대료를 받는 것이므로 소득세와 부가가치세가 과세되지만 증여 문제는 사라진다.
즉, 월세에 대하여 안분해야 한다.
월세 x( 토지의 기준시가 / 토지기준시가 + 건물기준시가) = 건물월세분
월세 x( 토지의 기준시가 / 토지기준시가 + 건물기준시가) = 토지월세분
3) 부가가치세 문제
(건물과 토지를 모두 증여하는 경우)
증여자 ;
(1. 폐업신고서(세무서 비치), 사업자등록증(붙임)
(2. 사업포괄양도양수계약서
(3. 사업양도신고서(붙임 :
(4. 부가가치세 신고서 2008.1.1.- 폐업일
(5. 등기부등본
수증자
(1. 등기부등본
(2. 사업자등록신청서(개시일로부터 20일)
건물만 증여하는 경우는 복잡해짐
증여자 ;
(1. 폐업신고서(세무서 비치), 사업자등록증(붙임)
(2. 건물에 대한 부가기치세 납부(세금계산서 발행)
(3. 부가가치세 신고서 2008.1.1.- 폐업일
(4. 등기부등본
수증자
(1. 등기부등본
(2. 사업자등록신청서(개시일로부터 20일)
(3. 부가가치세 환급
○ 부가46015-3868,2000.11.28 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대사업에 공하던 건물을 자에게 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항 및 동법시행령 제14조 제1항 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로 부가가치세의 과세표준은 동법 제13조 제1항 및 동법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 당해 사업용 건물의 시가로 하는 것이며 동법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 이 경우 당해 사업용 건물의 증여가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 동법시행령 제17조 제2항에 규정하는 사업양도에 해당되는 경우에는 부가가치세가 과세되는 재화의 공급으로 보지 아니하는 것으로 세금계산서를 교부할 수 없는 것이나,
사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 동법 제15조의 규정에 의하여 수증자인 자로부터 거래징수한 세액을 동법 제18조 또는 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우에는 동법 제6조 제6항 제2호 단서 및 동법시행령 제17조 제3항의 규정에 의하여 사업양도에 해당하지 아니하므로 부가가치세가 과세되는 것이며, 사업자가 교부한 세금계산서의 매입세액은 수증자인 자의 매출세액에서 공제할 수 있는 것임. 다만, 당해 매입세액이 동법 제17조 제2항 각호에 해당되는 때에는 그러하지 아니함
4) 증여시기문제
현재 증여세율을 인하하는 내용이 2009년상반기 국회에서 처리한다는 설이 있으니 세율의 인하후에 하는 것이 유리합니다.
따라서, 답변내용을 인쇄하여 현재 세무업무를 위임하여 처리하는 세무사와 상담후 처리바랍니다. 쉽게 처리할 사항이 아닙니다. 감사합니다
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| 작성 날짜 : 2009-03-24 | ||
