

주택의 임대소득과 세금
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▶주택의 임대소득에 대한과세는 임대인에게 과세함으로써 임차인에게 부담을 주는 경우가 있어 "소득이 있는 곳에 세금이 있다"는 과세원칙에서 벗어나 비과세하고 있다. 종전에는 국세청의 훈령에 의하여 비과세임대주택을 과세하였으나, 2000년 세법개정시 조세법률주의에 합치되게 소득세법 시행령에 근거규정을 두었다. ▶주택에 대한 임대보증금에 대한 간주임대료 규정은 2002.1.1.이후부터는 적용되지 않는다. 다만, 주택이 3호 이하의 주택의 경우에는 원칙적으로 비과세하고 있다. 다만, 3호이하인 경우도 일정한 경우에는 주택의 임대소득에 대하여 과세하고 있으며, 직계존비속간 주택의 무상제공시 국민정서를 감안하여 현행 부당행위로 보지 않도록 되어있다. ▶ 주택의 임대소득은 부동산임대소득으로 보아 자산소득이 되며, 자산소득이 되는 경우는 다른종합소득과 합산된다. 이 경우 부부가 동시에 소득이 있는 경우에는 소득이 높은 쪽에 합산하여 과세하고 있다. ▶ 임대소득법에 의한 임대주택의 경우에는 종합소득세에 있어서는 다른소득과 마찬가지로 과세되나, 임대주택법의 임대사업자의 경우에는 일정요건을 갖춘 경우에는 취득세.등록세 면제와 장기임대주택의 경우에는 양도소득세를 부담하지 않으므로 2호 이상의 주택을 임대하는 경우 임대주택법에 의한 임대주택사업자를 신청하는 것도 고려해 볼만하다. 그러나, 양도소득세 감면규정은 2001.12.31.이전 주택임대사업자에게만 혜택이 있다. 따라서, 2002.1.1.이후부터는 양도소득세 감면규정이 폐지 되었다. ▶ 주택의 임대소득에 대하여는 부가가치세가 과세되지 않는다. 따라서, 소득세만 납부하면 된다. - 임대소득의 소득금액은 다음과 같이 계산된다. 1) 임대보증금을 받은 경우 : 비과세 2) 월세를 받는 경우 월세 x 임대월수 = 임대수입금액 3) 임대소득금액 가. 추계신고의 방법은 일정규모미만의 사업자만 해당되고 임대소득액은 다음과 같이 산출한다. ◆ 부동산임대소득 = 임대수입금액 x 소득표준율 나. 장부기장을 하는 경우 ◆ 부동산임대소득 = 임대수입금액 - 필요경비 임대사업에서 건물관리인건비. 경비로서 건물감가상각비, 수선비, 기타 건물에 지출한 비용을 공제한다. ▶ 3호 이하인 경우에 과세되는 주택의 임대는 다음과 같다. (소득세법 시행령 제8조의 2 :비과세 주택임대소득) 1. 고급주택의 임대소득 (2000. 12. 29 개정) 고급주택의 경우에 기준시가(국세청 고시가액)이 6억원이상으로 다음과 같은 경우에 고급주택으로 본다. ※ 고급주택의 범위(소득세법 시행령 : 제156조) 1) 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것 (2000. 12. 29 개정) 가) 주택의 연면적(겸용주택의 경우 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 "과세기간 종료일 또는 당해 주택 양도일 현재"의 "기준시가" 합계액이 6억원을 초과하는 것 나) 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 "과세기간 종료일 또는 당해 주택 양도일 현재"의 "기준시가" 합계액이 6억원을 초과하는 것 2) 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 "과세기간 종료일 또는 당해 주택 양도일 현재"의 "기준시가" 합계액이 6억원을 초과하는 것 3) 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택 2. 농어촌지역(수도권정비계획법에 의한 수도권지역외의 읍·면지역을 말한다. 이하 이 조에서 같다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 연면적이 116제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 85제곱미터)를 초과하는 주택을 2개 소유하는 자의 당해 주택의 임대소득 3. 농어촌지역에 고급주택을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 제2호에서 규정하는 주택을 1개 소유하는 자의 당해 주택의 임대소득 4. 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 3개 소유하는 자의 주택임대소득 5. 농어촌지역에 고급주택을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 2개 소유하는 자의 주택임대소득 6. 농어촌지역에 고급주택을 2개 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 1개 소유하는 자의 주택임대소득
작성 날짜 : 2002-08-28