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| 조회 : 1134 | ||
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임대자산이 있는 경우에는 반드시 세금문제가 발생한다. 임대소득에 대한 부가가치세, 종합소득세의 문제이다. 주택이외의 건축물의 임대의 경우는 부가가치세 과세대상이 된다.
주택의 경우에는 부가가치세가 면세된다. 그러나 소득세는 부담하여야 한다. 다만, 주택이 2이하 소유한 경우에는 두 주택 모두가 국민주택규모가 초과되는 경우에 1주택에 대하여 과세된다. 주택이 2채 이더라도 국민주택규모이하의 주택을 보유하거나 1채만 국민주택 규모이하인 경우에는 주택에 대한 부동산 임대소득문제는 발생하지 아니한다. 임대자산에 대한 보증금을 은행에 예입하는 경우 부동산임대소득이 발생하고,또한 은행에 예입한 금액에 대한 이자소득이 발생된다. 이때 장부비치하고 기장을 한경우에는 이자액에 대하여 부동산임대수입금액세서 공제하여 준다. 임대소득의 경우에는 자산소득으로 본인의 다른 사업소득이나 근로소득이 있는 경우 합산과세된다. 1. 임대수입금액의 계산 가. 임대수입금액은 다음과 같이 계산된다. 1) 임대보증금을 받은 경우(간주임대료): 가) 당해과세기간의 보증금×1/365 × 정기예금이자 이자율(4.2%) * 소득세법의 수입금액 계산시에는 보증금에서 건설비상당액을 차감하고, 보증금에 대한 은행이자가 발생하는 경우 장부기장을 하는 경우에 한하여 차감합니다 2) 월 임대료를 받는 경우 월임대료 × 임대개월수 = 임대수입금액 3) 임대수입금액 = 1) 간주임대료에 대한 임대수입 + 2) 월임대료 2. 임대사업자와 부가가치세 임대사업자의 부가가치세 유형은 간이과세자, 일반과세자로 분류되며 사업자등록시 과세요형을 선택하여야 한다. 또한, 간이과세자는 세금계산서를 발행하지 아니하고 임차인에게 일반영수증을 발행한다. 문제는 분양받을 때 지급하는 부가가치세 환급에 대한 것인데 분양금 지급시 지급한 부가가치세는 일반과세자인 경우에만 환급이 가능하므로 세무사와 상담하여 결정하여야 한다. 또한, 분양시에는 중도금 지급시마다 세금계산서 발행시기이므로 분양받고자 하는 경우에는 분양계약시 사업자등록을 해야 부가가치세 지급액 전액을 환급받을 수 있다. 일반과세자인 경우에는 지급한 부가세 전액을 환급받는 장점은 있으나 임대개시후 임대료에 대하여 세금계산서를 발행하여야 한다. 또한, 부가가치세는 계약서상에 부가가치세 지급의무를 별도로 하지 않은 경우에는 임대료에 부가세가 포함된 것으로 인정되므로 임대계약시 부가세 부분을 언급하는 것이 좋다. - 간이과세자(임대수입금액이 연간 4,800만원이하 임대수입금액 × 업종별 부가가치율 × 10% = 부가세 납부세액 * 부가세 납부세액에서 건물수선 등에 필요한 비용을 지급하면서 지급받은 세금계산서 세액의 부가가치율를 공제한다. - 부동산임대업에 대한 업종별 부가가치율 2000년 : 20% 2001년 : 22.5% 2002년 : 25% 2003년 : 27.5% 2004년 : 30% - 일반과세자(간이과세자에 해당되지 아니하는 자) 임대수입금액 × 10% - 매입세액(공사금액 × 10%, 세금계산서를 받은 경우만 해당) - 간이과세자이더라도 일반과세를 적용받을 수 있음. 간이과세포기를 한경우에는 3년간 일반과세자에 관한 규정을 적용하므로 3년이내에 다시 간이과세자로 전환이 되지 않는다. - 임대수입신고시 은행예금이자는 부가가치세 수입금액에서는 공제되지 않고 종합소득세 신고시 장부기장을 한 경우만 공제가능함. 3. 임대소득에 대한 소득세 신고 임대사업자은 1년간 수입한 임대수입금액에서 경비를 제외한 금액에 대하여 다음연도 5월 31일까지 소득세 확정신고를 해야 한다. 신고방법으로는 추계신고(인정과세)와 장부기장에 의하여 신고할 수 있다. 가. 추계신고의 방법은 일정규모미만의 사업자만 해당되고 임대소득액은 다음과 같이 산출한다. ◆ 부동산임대소득 = 임대수입금액 - (임대수입금액 x 단순경비율) 나. 장부기장을 하는 경우 ◆ 부동산임대소득 = 임대수입금액 - 필요경비 임대사업에서 건물관리인건비. 경비로서 건물감가상각비, 수선비, 기타 건물에 지출한 비용을 공제한다. 또한 건설비를 임대보증금에서 공제받을 수 있는데 이 경우 취득가액을 입증하여야 하므로 계약서등을 잘 보관하는 것이 소득세를 절세할 수 있다. 임대소득은 소득세 신고시 부동산임대소득과 이자소득에 대한 세금을 장부를 비치기장하느냐에 따라 세금을 절세할 수 있다. 4. 임대소득자의 소득세 이중과세 임대소득자의 경우 임대보증금에 대하여 부가가치세와 부동산임대소득에 대하여 소득세를 납부하고, 임대보증금을 은행에 예금한 경우 예금이자에 대하여 소득세를 내게 되어 소득세를 이중으로(임대보증금에 대한소득세, 예금이자에 대한소득세)내므로 이를 해소하기 위하여는 장부를 기장하여야 한다. 1) 임대보증금을 받은 경우 : 가) [당해과세기간의 보증금 등의 적수 -임대용부동산의건설비상당액 적수]×1/365 × 정기예금이자 이자율 (4.2%) 나) 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금(장부비치하고 기장을 한경우에 공제 가능) ------------------------------------------------ = 임대수입금액< 가) - 나)> 4-1. 임대소득외의 다른 소득이 있는 경우에는 다른소득과 합산하여 소득세를 납부하여야 한다. - 만약 근로소득이 있는 경우에는 근로소득과 임대소득을 합산하여 신고하여야 하므로 세금을 더 부담하는 결과가 된다. 임대소득만 있는 경우에는 초과누진세율에 의하여 (9%, 18%, 27%, 36%)를 순차로 적용되지만, 근로소득이 있는 경우에는 근로소득에 합산되는 결과가 되므로 더 높은 세율을 적용된다. 만약 연봉 4,000만원이라면, 소득세율이 18% 적용되므로 18%에 해당하는 세액을 납부하여야 한다. 근로소득이 없다면 소득세 최저세율 9%가 적용되므로 다른소득이 있는 경우보다 유리하다. 최근 부부합산 위헌으로 인하여 이경우 남편이 근로소득이 있다면 부인이 부동산을 취득하는 경우가 유리하다고 볼 수 있다. 이유는 남편의 근로소득과 합산되지 않으므로 유리하다. 그러나. 부인의 경우 임대사업자가 되므로 국민연금과 건감보험료를 부담하으로 잘 판단하여야 한다. 배우자간에 3억원까지는 증여세가 없다. 과거 5년간, 미래 10년간 합산한 금액을 말한다. 5. 양도할 경우 부가가치세 양도할 경우에는 양수자와 그 임대건물에 대한 포괄적사업양수도 계약을 체결하여야 한다. 그렇지 않으면 양도자는 양도시 건물가액에 상당하는 부가가치세를 납부하여야 하고, 양수자는 그 만큼 부가가치세를 부담한후 환급받는 절차를 취해야 한다. 이때 양도자가 간이과세자인 경우에는 양수자도 간이과세자이어야 하고, 양도자가 일반과세자인 경우에는 양수자도 일반과세자이어야 한다. 6. 양도소득세 상가의 경우에는 양도소득세 비과세규정이 없다. 따라서, 무조건 양도소득세를 납부한다. 1년이내는 실지거래가액으로 1년이상인 경우에는 기준시가 또는 실지거래가액중 유리한 방법에 의하여 양도소득세를 납부하여야 한다. 최근 투기지역으로 지역된 지역의 경우는 항상 실지거래가액으로 양도소득세를 납부하여야 함으로 취득시 지출한 실지계약서 및 세금납부영수증을 잘보관하여야 한다. |
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| 작성 날짜 : 2003-05-12 | ||
