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【분류/일자】 심사소득2003-185, 2003.6.30 【제목】토지를 양도하고 매매대금 지급지연으로 인해 추가로 지급받는 ‘연체이자’ 상당액은 위약금 또는 지연손해금으로서 ‘기타소득’에 해당하며, ‘매매대금’에 포함하지 않음 【주문】
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다.
【이유】
1. 처분개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○동 XXX-5번지 소재 답 243㎡, 동 소 XXX-8번지 소재 답 11,003㎡ 및 동 소 XXX번지 소재 전 893㎡ 합계 3필지 12,139㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 1997. 10. 2 청구외 ○○건설주식회사(이하 “○○건설(주)”라 한다)에 5,875,200,000원에 양도하기로 매매계약을 체결(이하 “당초매매계약”이라 한다)하고, 계약금과 1ㆍ2차중도금까지 2,937,600,000원은 약정일에 수령하였으나 잔금을 약정일에 수령하지 못하자, 특약에 의하여 1998년도에 연체이자 245,468,000원을 수령하여 오다가, 매수자인 ○○건설(주)의 자금사정으로 잔금을 지급받지 못하고 다시 ○○건설(주)와 청구외 ○○산업주식회사(이하 “○○산업(주)”라 한다)를 공동 매수자로 하여 매매계약서(이하 “변경매매계약”이라 한다)를 작성하고, 1999. 7. 9 ○○산업(주)에 연체이자 439,632,500원(이하 “쟁점연체이자”라 한다)을 지급받는 등, 잔금 및 연체이자를 정산하여 지급받았으며, 이에 1999. 7. 10자로 매수인들은 쟁점토지에 대하여 공동명의로 소유권이전 등기를 마쳤다. 처분청은 2003. 3. 18 청구인에게 쟁점연체이자를 기타소득으로 하여 1999년 과세연도 종합소득세 466,059,200원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 5. 16 심사청구하였다.
2. 청구주장 가. 청구인과 ○○건설(주)는 1997. 10. 2 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 진행하여 오다가, ○○건설(주)의 자금사정으로 매매계약이 성립하지 못한 상태에서 2년 후인 1999. 7. 9 청구인을 매도자로 하고, ○○건설(주), ○○산업(주)을 각 1/2씩 공동매수자로 하여 3인이 부동산매매계약을 체결하게 된 것이며, 그 동안의 땅값 상승을 어떻게 할 것인가를 놓고 의논한 끝에, ○○건설(주)와의 매매대금에 연체이자를 포함한 것이 합리적이라 하여 계약당사자인 3인의 동의하에 쟁점부동산의 매매대금을 결정한 것이고, ○○건설(주)의 요구에 의하여, 장부 정리하기가 편하다 하여, 동계약서의 날짜를 1997. 10. 2로 계약한 것처럼 소급하여 작성하였으나, 쟁점토지의 매매계약 행위는 1999. 7. 9 체결하고 계약서를 작성한 것으로, 다음날인 1999. 7. 10 대금을 일시불로 ○○산업(주)으로부터 받고, 동시에 등기를 마쳤다. 나. 매도자 청구인과 매수자 ○○산업(주)은 실질적으로 1999. 7. 9 처음 만나 계약과 동시에 잔금을 받고 일시불로 지급하였음에도, 어떻게 439,632,500원(이하 “쟁점연체이자”라 함)의 연체이자 발생이 가능한지 이해가 되지 아니하며, 1999. 7. 9 계약 및 잔금 지급한 사실에 대해, ○○산업(주) 직원인 청구외 ○○○ 차장 및 민간사업부에 확인하여 보면 알 수 있는 바, 소급 작성한 계약서에 의해 부동산 매매대금에 해당하는 쟁점연체이자로 보아 과세한 이건 과세처분은 부당하다.
3. 처분청 의견 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도에 대한 당초매매계약서와 변경매매계약서는 별도의 계약이 아니라, 동 계약서의 내용에서 보듯이 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금, 지급기일 및 특약사항이 동일하고 다만, 매수자만 당초의 ○○건설(주)에서 ○○산업(주)와 공동매수자로 경신한 변경계약이고, 당초매매계약 및 변경매매계약에서 계약금, 중도금, 잔금 및 연체이자에 대하여 동일하게 약정하여 계약당사자들이 이를 이행한 유효한 계약으로 동 약정에 따라 잔금지급기일의 지연으로 쟁점연체이자가 추가로 발행한 것이므로, 동 연체이자는 쟁점토지의 매매가액에 포함하지 아니한다 할 것인 바, 쟁점연체이자를 지연손해금 및 위약금으로서 기타소득으로 하여 과세한 이건 부과처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단 가. 쟁 점 당초 1인 매수자가 자금난으로 부동산매매대금 중 잔금을 지급하지 못하고, 다른 매수자 1인을 추가하여 공동매수자(지분 : 1/2)로 계약 변경하여 양도한 경우에, 연체이자 명목으로 지급받은 것이 기타소득인지 또는 부동산 매매대금인지 여부를 가리는 데 있다.
나. 관련법령 (1) 소득세법 제21조【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (2) 같은법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급 방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (3) 국세기본법 제14조【실질과세】 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지의 양도에 대한 당초매매계약서, 변경매매계약서 및 대금 지급 내용을 살펴보면 다음(표)와 같다.
단위 : 천원 ┌──────────────────┬────────────────┬─────┐ │ 당초매매계약(서) │ 변경매매계약(서) │ 비 고 │ ├──────────────────┼────────────────┼─────┤ │매도자 : 청구인 ※청구인은 │매도자 : 청구인 │연체이자를│ │매수자 : ○○건설(주) 계약이 파기│매수자 : ○○건설(주), │1998년도 │ │계약(작성)일 : 되어 무효라│ ○○산업(주) │○○건설이│ │ 1997.10.2 고 주장함 │ 계약(작성)일 : │245,468천 │ │ │ 1997.10.2(99.7.9 주장) │원 지급함.│ ├───────┬────┬─────┼────┬──────┬────┤ │ │ 대금지급방법 │ 지 급 │ 금 액 │ 지 급 │ 금 액 │ 지급자 │1999년도 │ │ │ 약정일 │ │ 약정일 │ │ │○○건설이│ ├───────┼────┼─────┼────┼──────┼────┤272,635천 │ │ 계약금(10％) │97.10. 2│ 500,000│97.10. 2│ 500,000│○○건설│원 지급함.│ │ │ │ │ │ │ │○○산업이│ ├───────┼────┼─────┼────┼──────┼────┤439,632천 │ │ 1차 │97.10.29│ 500,000│97.10.29│ 500,000│○○건설│원 (쟁점연│ │ 중도금(10％) │ │ │ │ │ │체이자)지 │ ├───────┼────┼─────┼────┼──────┼────┤급함. │ │ 중도금(30％) │97.11.20│ 1,987,600│97.11.20│ 1,937,600│○○건설│ │ ├───────┼────┼─────┼────┼──────┼────┤- 연체이자│ │ │ │ │ │ │○○산업│ 총합계가│ │ 잔금(50％) │98. 3.20│ 2,937,600│98. 3.20│ 2,937,600│(99.7.9)│ 957,734 │ ├───────┼────┼─────┼────┼──────┼────┤ 천원 │ │ 매매대금 │ │ 5,875,200│매매대금│ 5,875,200│ │ │ ├───────┼────┴─────┴──┬─┴──────┴────┤ │ │ │- 토지수용 및 또 다른 상황│대금 지체시 지연이자 연 25│ │ │ 특약사항 │ 이 있더라도 해약될 수 │％로 ○○건설과 ○○산업의│ │ │ │ 없음 │지분율로 분담. 단 1999.5. │ │ │ │- 잔금 미지급시 잔금이율 │31 이후 연체이자는 ○○건 │ │ │ │ 연 25％는 매수인이 부담 │설이 부담 │ │ │ │ 한다. │ │ │ └───────┴─────────────┴─────────────┴─────┘
(가) 청구인은 쟁점토지를 ○○건설(주)에 5,875,200,000원에 양도하기로 하고 1997. 10. 2 당초매매계약을 체결하였으며, 계약금 5억원, 1차중도금 5억원, 2차중도금 1,937,600,000원을 약정일에 지급하였으나, 잔금 약정일인 1998. 3. 20 중 금액을 지급하지 못하여 매매계약서 제11조 특약사항에 의하여 잔금 미지급시 연 25％의 연체이자를 매수자가 부담하다는 조항에 따라 ○○건설(주)로부터 1998년도에 연체이자 245,468,000원을 지급받았음이 매매계약서, 영수증 등 관련서류에 의하여 확인되고, (나) 1999. 7. 9 쟁점토지의 양도와 관련하여 당초매매계약과 달리 매도자를 청구인으로 매수자를 ○○건설(주)와 ○○산업(주)로 하여, 청구인 등 3인은 계약일, 계약금, 중도금 및 잔금과 지급일 및 연체이자율을 당초매매계약과 동일하게 변경매매계약서를 작성하고, 변경계약에 따라, 잔금 및 연체이자를 계산하여 위 (표)와 같이 ○○건설(주)가 당초매매계약에 의하여 기(旣)지급하였던 계약금과 중도금 및 쟁점연체 이자를 제외한 추가로 연체이자 272,634,500을, ○○산업(주)가 잔금 2,937,600,000원과 쟁점연체이자 439,632,500원을 청구인에게 지급하고, 다음날 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 완료하였음이 매매계약서 및 자기앞 수표 사본, 등기부등본 등 관련서류에 의하여 확인되며 이에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (2) 다시 작성한 변경매매계약서에 의하면 잔금지연으로 인한 연체이자는 연 25％로 하고 ○○건설(주)와 ○○산업(주)의 지분율로 부담하고 1999. 5. 31 이후 연체이자는 ○○건설(주)가 부담한다 라고 되어 있다. (3) 청구인은 2002. 11. 22 쟁점토지 매매와 관련하여 ○○건설(주)가 지급한 1998년도 연체이자 245,468,000원을 처분청이 기타소득으로 보아 과세한데 대하여 심사청구한 바 있고, 당심에서 위 연체이자를 기타소득으로 보아 기각 결정(심사소득 2002-422, 2003. 2. 14)되었음이 관련서류에 의하여 확인된다. (4) 쟁점토지의 양도에 대한 당초계약과 변경계약의 내용 및 이행사항을 살펴보면, 첫째, 당초계약의 제11조 특약사항에서 “토지수용 및 또 다른 어떠한 상황이 있더라도 해약될 수 없음”이라고 하면서, “계약금 및 1차 중도금을 입금치 않을 경우 본 계약은 무효로 한다”라고 약정하고 청구인과 ○○건설(주)는 당초계약대로 계약금과 1, 2차 중도금의 지급을 이행하였던 점과 둘째, 변경매매계약서에서 청구인과 공동매수자인 ○○건설(주) 및 ○○산업(주)는 청구인과 ○○건설(주)가 체결 및 이행한 당초매매계약의 계약금, 중도금 및 연체이자의 지급뿐만 아니라 계약일, 매매대금, 연체이율도 인정 및 승계하는 것으로 계약한 점을 볼 때, 쟁점토지의 양도에 대한 당초계약과 변경매매계약은 전혀 다른 별개의 계약이 아닌 매수자 ○○산업(주)만 추가되어 공동매수자로 변경된 계약이고 동 계약에서 약정된 매매대금, 이에 대한 계약금, 중도금 및 연체이자의 지급금액 및 지급일은 실지 계약당사자 간에 이행된 유효한 계약이므로, 처분청이 쟁점연체이자를 계약의 위약금 또는 지연손해금으로 보아 기타소득으로 과세한 이건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (5) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 다시 작성한 변경매매계약서가 매수자의 요청에 의하여 1997. 10. 2 작성한 것으로 하였으나, 실제는 1999. 7. 9 작성된 것이고 동 일자에 계약과 동시에 매매대금을 정산 및 전액 수수하여 연체이자가 발생할 수 없으므로 쟁점연체이자를 매매대금에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지의 양도에 대한 변경매매계약에서 보는 바와 같이, 동 계약서상에는 계약일이 1997. 10. 2로 기재되어 있음을 알 수 있고, 또한 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 단서에서 『당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다』라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 변경매매계약에 의해 거래가액(매매대금)이 정해지고, 다만 그 지급기일의 지연으로 쟁점연체이자가 추가로 발생한 것이므로 동 연체이자는 쟁점토지의 매매가액에 포함하지 아니한다 할 것이고, 따라서 쟁점연체이자를 매매대금에 포함시켜야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
5. 결 론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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| 작성 날짜 : 2004-05-21 | ||
