

주택임대차보호법
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주택임대차보호법은 어떤 방법으로 임차인(전세자)의 권리를 보장하고 있는지? 답변 가. 주택임차인(전세자)의 대항력 ○ 주택임차인(전세자)이 임차주택에 입주하고 주민등록 신고를 마치면 이 이후에는 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항력을 취득, 제3자에게 대항할 수 있다는 것은 임차주택의 소유자가 변경되는 경우 에도 임대인의 지위가 새로운 취득자에게 그대로 이전되므로 원래의 임대차 계약기간동안 계속 거주할 수 있음은 물론, 임대차계약 기간이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있음. ○ 다만, 대항력을 취득할 당시 임차주택에 선순위 권리자(저당권자, 가압류 등기자 등)가 있을 경우에는 선순위 권리자가 제기한 경매 절차에서 소유권을 취득한 경락인에 대하여는 대항할 수 없음 나. 주택임차인(전세자)의 우선변제권 대항력(주민등록 및 주택의 인도)을 갖춘 사람이 확정일자를 받으면 그 날짜를 기준으로 우선변제권을 갖게되어 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 그 순위에 따라 보증금을 우선적으로 변제받을수 있음. 다. 임차권등기명령제도 임대차기간이 끝났음에도 임대인(집주인)이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인(전세자)이 법원에 간단한 절차로 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도로서, 임차권등기를 마친후 임차인(전세자)이 개인 사정상 먼저 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않음. 라. 임대차기간의 보장 임차인(전세자)이 한번 주택을 임차하면 최소한 2년동안은 안심하고 계속 살수 있도록 하기 위하여 2년미만으로 임대차를 약정하더라도 2년동안 임대차계약이 유효한 것으로 함. 마. 소액임차인(전세자)의 최우선 변제 ○ 임대차보증금이 소액인 경우(서울 및 군지역을 제외한 광역시는 3,000만원, 그 이외의 지역은 2,000만원 이하) 임차주택이 경매 되더라도 주택가액의 2분의 1의 범위내에서 보증금의 일부(서울 및 군지역을 제외한 광역시는 1,200만원, 그 이외의 지역은 800만원) 를 다른 모든 권리자에 우선하여 변제받을수 있도록 하고 있음. ○ 다만, 임차인(전세자)이 위와같이 최우선변제권을 행사하기 위하여는 경매신청기입등기가 되기 전에 주민등록신고 및 입주를 마쳐 대항력을 취득하여야 함. 질문 : 전세 계약만기는 2003.9월입니다.근무지관계로 올초부터 지방에서 일하게 되어 회사로부터사택을 분양받아 이사만 기다리고 있습니다. 기타 금전적해택을 위해 당연히 주민등록을 지방으로 이전한 상태입니다.궁금한 건. 1. 주민등록이전에 따른 전세권의 불이익은 없는지있다면 대처방안을 알고싶습니다. 2. 계약만기전이므로 주인측에서는 적극적으로 나서지않으며, 전세금을 좀더 높게받으려고 하면서 지체가되고 있는 데, 전세금을 보다빨리 돌려받기 위해어떻게 해야 할까요. 마냥 기다려야 하는 건지? 3. 전세가 나가지 전에 미리 저희가 이사를 하게되면전세금 돌려받는데 어떤 문제가 있는지? 무조건계약될때까지 기다려야 하는 건지? 답변 ; 1. 보증금을 돌려받지 못한채 이사를 나가거나 주민등록을 이전하게 되면 대항력을 상실하게 되어 만일의 경우 임차주택의 경매시 선순위 담보권자나 압류, 가압류채권자에게 우선할 수 없고 일반채권자로 분류되어 보증금의 일부를 반환받지 못할 수도 있습니다. 따라서 계약기간 만료 전 이사를 나오게 될 경우 가장 안전한 방법은 집주인의 동의를 얻어 전세권설정을 하는 것입니다. 이도 여의치 않으면 지불각서 등을 받아 공증을 해 두시기 바랍니다. 2. 임대차계약시 임대인과 임차인 쌍방이 약정한 계약조건과 기간은 계약 존속기간까지 약정한 조건대로 임대차가 유지되도록 계약당사자 쌍방에게 구속력이 있습니다. 따라서 계약기간 만료 전 임차인의 사정에 의해 계약을 해지하고자 한다면 반드시 임대인의 합의가 필요합니다. 임차인이 임대차계약의 합의해지를 요구하는 경우 임대인에게 현재 임차인의 계약조건(보증금 또는 차임)과 동일한 조건으로 새로운 임차인과 계약을 체결하도록 요구하거나 강제할 수 있는 권리가 없습니다. 관례상으로 임차인이 계약기간 전에 해지를 요구할 경우 임대인이 이에 동의해 주는 조건으로 임차인의 책임과 비용하에 새로운 임차인을 구하도록 하고 있으므로 귀하께서는 임대인이 요구하는 보증금에 맞춰 임차인을 물색해야 합니다. 임대인에게 귀하의 사정과 처지를 이해시켜 적극적인 협조를 구해 보증금을 빨리 회수하는 수밖에 달리 방법이 없겠습니다 질문 : 안녕하세요.남편직장이 인천에서 구리시로 옮기게 되서 이사를 가야합니다.아직 전세계약이 1년밖에 지나지 않아서 집주인에게 미리방좀 빼달라고 했는데 아직 방이 나가지 않고 있어요.구리시에다 전세집은 구했고요.이사를 가려 하는데 집을 완전히 비우면 확정일자 받은것도 소용없다고 하던데 어떻게 해야할지...지금 당장 돈이 필요한건 아니에요.혹시 주인이 딴맘먹고 사람을 들이게 되면 우린 어떻게 해야할지 잘 몰라서 임차권등기를 신청했는데 법원에서 접수하는분이 이런경우는 신청을해도 등기신청 되기가 어려울거 같다고 하던데요집주인이 전세등기를 해줄거 같지는 않거든요.집이 나갈때까지 살아야 하나요. 답변 : 1. 임대차계약시 임대인과 임차인 쌍방이 약정한 계약조건과 기간은 계약 존속기간까지 약정한 조건대로 임대차가 유지되도록 계약당사자 쌍방에게 구속력이 있습니다. 따라서 계약기간 만료 전 임차인의 사정에 의해 계약을 해지하고자 한다면 반드시 임대인의 합의가 필요합니다.관례상으로 임차인이 계약기간 전에 해지를 요구할 경우 임대인이 이에 동의해 주는 조건으로 임차인의 책임과 비용하에 새로운 임차인을 구하도록 하고 있습니다. 따라서 새로운 임차인이 구해지기 전까지는 임대인에게 보증금의 반환을 요구하지 못하는 처지입니다. 2. 임차권등기명령은 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 받환받지 못한 경우에 신청하는 것이므로 귀하께서는 등기신청을 할 수 없습니다. 3. 계약기간 전에 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 나가게 된다면 대항력을 상실하게 되어 만일의 경우 보증금을 반환받지 못할 우려가 있습니다. 따라서 지불각서나 차용증을 받아두고 공증을 하거나 가장 안전한 방법은 집주인에게 전세권등기의 협조를 구하시는 것입니다.이도 여의치 않으면 새로운 임차인이 구해지기 전까지 일부 짐을 남겨두고 주민등록을 남겨두어 대항력을 유지시키는 방법이 있겠습니다.
작성 날짜 : 2003-02-04